Ύστερα από μακρά διαβούλευση, σφοδρές αντιδράσεις και πολλά γράψε σβήσε μέχρι και την τελευταία στιγμή το νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος για την εκτός σχεδίου δόμηση βρίσκεται εδώ και λίγα 24ωρα εντός Βουλής. Η κεντρική φιλοσοφία για φρένο στην άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση, με κατάργηση όλων των παρεκκλίσεων, διατηρείται, το ΥΠΕΝ όμως αμβλύνει τις γωνίες σε σχέση με το αρχικό κείμενο, το οποίο οδηγούσε ουσιαστικά στην απαξίωση εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα.
Το υπουργείο και ο υπουργός Κωστής Χατζηδάκης, απέσυρε τις αρχικές προτάσεις τόσο για την κατηγοριοποίηση των οδών, από την οποία εξαρτάται και το αν μπορεί κάποιος να χτίσει, όσο και για την αύξηση της ελάχιστης πρόσοψης ενός οικοπέδου στον δρόμο. Επρόκειτο για μία διάταξη που δημιουργούσε τεράστια προβλήματα, ειδικά στις νησιωτικές και ορεινές περιοχές, καθιστώντας πρακτικά σχεδόν αδύνατη τη δόμηση σε περιοχές εκτός σχεδίου. Ετσι, δεν αλλάζει τίποτα για την εκτός σχεδίου δόμηση στα 4 στρέμματα και άνω, μέχρι την υιοθέτηση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων.
Παράλληλα, το νομοσχέδιο ανοίγει «παράθυρο» για να χτίσει κάποιος και σε οικόπεδο δύο στρεμμάτων, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις (π.χ. αν έχει χάσει την αρτιότητα λόγω απαλλοτριώσεων). Οσον αφορά τους ιδιοκτήτες μικρότερων οικοπέδων, τους δίνεται περιθώριο έξι ετών για να αξιοποιήσουν οικιστικά την περιουσία τους, αλλιώς χάνουν το δικαίωμα δόμησης.
Ποιοι χάνουν δικαίωμα
Με το νομοσχέδιο μειώνονται κατά 10% οι συντελεστές δόμησης για τις εκτός σχεδίου περιοχές και καταργούνται όλες οι παρεκκλίσεις αρτιότητας, που αφορούν σε οικόπεδα εκτός σχεδίου κάτω των 4 στρεμμάτων. Παρεκκλίσεις που εισήχθησαν για πρώτη φορά το 1962, θεωρητικά για ένα μεταβατικό διάστημα και εξακολουθούν να ισχύουν. Πρόκειται για οικόπεδα:
• Των 750 τ.μ., με ελάχιστο «πρόσωπο» 10 μ. και ελάχιστο βάθος 15 μ., που υφίστανται από το 1962.
• Των 1.200 τ.μ., με ελάχιστο «πρόσωπο» 20 μ. και ελάχιστο βάθος 35 μ., που υφίστανται από το 1964.
• Των 2 στρεμμάτων, με ελάχιστο «πρόσωπο» 25 μ. και ελάχιστο βάθος 40 μ., που υφίστανται από το 1977 (για όσα βρίσκονται εντός ζώνης πόλεων και οικισμών) ή το 1978 (για όσα έχουν πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό).
• Που «έχασαν» την ελάχιστη αρτιότητα σε κάποια περιοχή επειδή το κράτος απαλλοτρίωσε ένα τμήμα τους.
• Που δεν έχουν αρτιότητα, αλλά δόθηκαν σε αναδασμό, ως αντάλλαγμα άρτιου οικοπέδου.
Τι θα κάνουν οι ιδιοκτήτες
Για όλες αυτές τις περιπτώσεις προβλέπεται η χορήγηση προθεσμίας δύο ετών για την έκδοση της οικοδομικής άδειας, περίοδος για την οποία δεν θα υπολογίζονται τυχόν καθυστερήσεις που συνεπάγεται η έκδοση των σχετικών δικαιολογητικών (από δασαρχεία, Αρχαιολογία κ.ά). «Μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και πάντως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα δύο έτη από την έναρξη ισχύος του νέου νόμου, εάν υποβληθεί αίτηση για οικοδομική άδεια, ακόμη και εάν αυτή δεν συνοδεύεται από το σύνολο των δικαιολογητικών που απαιτούνται, όπως βεβαιώσεις της Δασικής ή της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας, οι οποίες προσκομίζονται πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας, όπου απαιτείται, μπορούν να οικοδομούνται ακίνητα, τα οποία κατά την έναρξη ισχύος του νέου νόμου εμπίπτουν σε μία από τις παραπάνω κατηγορίες» αναφέρεται χαρακτηριστικά στο σχέδιο νόμου.
Τα άνω των 4 στρεμμάτων
Ζυγίζοντας τις αντιδράσεις, η ηγεσία του υπουργείου αποφάσισε να μην αλλάξει τίποτα για την εκτός σχεδίου δόμηση στα 4 στρέμματα και άνω, μέχρι την υιοθέτηση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων. Αυτό σημαίνει ότι παραμένει σε ισχύ η σημερινή νομοθεσία διότι το κράτος, όπως καταδείχθηκε στη διαβούλευση, δημιούργησε την πεποίθηση στους ιδιοκτήτες από το 2003 ότι μπορούν να χτίζουν υπό συγκεκριμένους όρους και τώρα δεν είναι σε θέση να προχωρήσει στις απαιτούμενες ενέργειες για τους δρόμους, χωρίς τη μεσολάβηση ενός χρονικού διαστήματος.
Νέοι συντελεστές
Οσον αφορά τους συντελεστές δόμησης, το νομοσχέδιο προβλέπει ότι σε περιοχές όπου δεν υπάρχει κανένας πολεοδομικός σχεδιασμός (ΓΠΣ, ΠΔ κ.ά.), ο μέγιστος συντελεστής δόμησης θα ανέρχεται κατ’ αρχήν σε 0,18. Αυτό σημαίνει ότι στα 4 στρέμματα θα χτίζει 180 τ.μ. από 200 τ.μ. που ισχύει σήμερα. Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης ορίζεται σε 10% και ο μέγιστος αριθμός ορόφων σε δύο. Οι οικοδομικές άδειες που θα εκδίδονται για τα συγκεκριμένα ακίνητα θα επιβαρύνονται με τέλος 5% επί του κόστους της οικοδομικής άδειας, το οποίο θα αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο, για τη χρηματοδότηση δράσεων που θα αντισταθμίζουν την επιβάρυνση του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που κατ’ αρχήν δεν προορίζονται για δόμηση.
Περιθώριο έξι ετών σε όσους θέλουν να χτίσουν
Το μυστικό για τα οικόπεδα με τις ισχύουσες παρεκκλίσεις δόμησης κάτω των 4 στρεμμάτων σε εκτός σχεδίου περιοχές βρίσκεται στη μαθηματική πράξη 2+4. Δύο είναι τα χρόνια που θα έχουν στη διάθεσή τους οι πολίτες μετά την ψήφιση του χωροταξικού – πολεοδομικού νομοσχεδίου, για να εκδώσουν οικοδομική άδεια και να κατοχυρώσουν το δικαίωμα δόμησης, εφόσον εκδοθεί οικοδομική άδεια. Στη συνέχεια θα έχουν άλλα τέσσερα χρόνια για να χτίσουν, συνολικά δηλαδή τους δίνεται ένα χρονικό περιθώριο έξι ετών.
Οσοι ιδιοκτήτες, λοιπόν, θέλουν να χτίσουν με βάση το υπάρχον καθεστώς έχουν τουλάχιστον έξι χρόνια να το κάνουν. Ειδικότερα, εντός της προβλεπόμενης μεταβατικής περιόδου των δύο ετών (με έναρξη από την ψήφιση του νομοσχεδίου), οι ιδιοκτήτες οικοπέδων εκτός σχεδίου κάτω των 4 στρεμμάτων έχουν τη δυνατότητα να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας, χωρίς όμως να «μετράει» ο χρόνος που χρειάζεται για τις άδειες του Δασαρχείου ή της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας. Η δε οικοδομική άδεια ισχύει για τέσσερα επιπλέον χρόνια. Συμπερασματικά, οι ιδιοκτήτες που έχουν λόγους να βιάζονται για την αξιοποίηση της περιουσίας τους έχουν στη διάθεσή τους τουλάχιστον έξι χρόνια για να το κάνουν. Από την άλλη, όσοι ιδιοκτήτες δεν βγάλουν οικοδομική άδεια κατά τη μεταβατική περίοδο θα μπορούν να χτίσουν βάσει όσων θα ορίσουν τα τοπικά ή ειδικά πολεοδομικά σχέδια που θα εκπονηθούν, όπως άλλωστε συμβαίνει σήμερα στις περιοχές όπου υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός.
