Πάνω από 20(!) φόροι αναμένεται να επηρεαστούν από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, που θα ανακοινώσει η κυβέρνηση μέσα στο καλοκαίρι. Η ισχύς των νέων τιμών θα αρχίσει από τον Ιανουάριο του 2022, ωστόσο θεωρείται βέβαιο ότι οι ιδιοκτήτες σε χιλιάδες περιοχές της χώρας θα κληθούν να καταβάλουν «φουσκωμένους» φόρους από το ερχόμενο έτος.
Σημειώνεται ότι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών αποτελεί μνημονιακή δέσμευση και η ανακοίνωσή τους έχει «παγώσει» από το 2020 λόγω της πανδημίας, ενώ η δημοσιοποίηση των νέων τιμών είχε αναβληθεί και στις αρχές Μαρτίου, καθώς η χώρα βρισκόταν εν μέσω ακόμα ενός lockdown.
Οι εκτιμητές ακινήτων που είχαν κληθεί από το υπουργείο Οικονομικών προκειμένου να καταθέσουν τις εισηγήσεις τους για όλες τις περιοχές της χώρας, πραγματοποίησαν έρευνες για τον εντοπισμό των νέων αξιών (με βάση κυρίως τις αγοραπωλησίες) την περίοδο πριν από το ξέσπασμα της πανδημίας. Στη συνέχεια -μετά το πρώτο lockdown- κλήθηκαν να υποβάλουν ηλεκτρονικά τις προτάσεις τους, ωστόσο, όπως έχει αποκαλύψει η «κυριακάτικη δημοκρατία» ήδη από τον Οκτώβριο του 2020, οι περισσότεροι είχαν ολοκληρώσει το έργο τους από τις αρχές του προηγούμενου έτους.
Πιστοποιημένοι εκτιμητές τονίζουν ότι είχαν εισηγηθεί το 90% των τιμών τον Μάρτιο του 2020, λίγο πριν από το πρώτο lockdown. Το εναπομείναν 10% υποβλήθηκε ηλεκτρονικά στις αρχές Οκτωβρίου του περασμένου έτους, ωστόσο και αυτές οι εισηγήσεις είχαν ημερομηνία εκτίμησης τον Μάρτιο του 2020, λίγο πριν από το πρώτο lockdown, με αποτέλεσμα να θεωρούνται… ξεπερασμένες!
Πάντως, σύμφωνα με τους εκτιμητές, οι μεγαλύτερες αυξήσεις εντοπίζονται στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, που επωφελήθηκαν σημαντικά από την αύξηση της ζήτησης λόγω του Airbnb, με τις τιμές να ενισχύονται κατά μέσο όρο 50% – 60%. Στα βόρεια προάστια οι προτεινόμενες αυξήσεις είναι μικρότερες και κινούνται κατά μέσο όρο στο 20% – 30%.
Η υιοθέτηση των νέων αντικειμενικών αξιών θα φέρει αλλαγές και στον προσδιορισμό 20 φόρων και τελών που επιβαρύνουν την ακίνητη περιουσία. Συγκεκριμένα, αυτοί είναι:
1. Ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από εκμίσθωση/δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου: 3% επί της αντικειμενικής αξίας
2. Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης
3. Αντικειμενική δαπάνη (τεκμήριο) διαβίωσης
4. ΕΝΦΙΑ
5. Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας – αφορολόγητο ποσό 200.000 ευρώ. Φυσικά πρόσωπα: 1‰-1%. Νομικά πρόσωπα: 2,5‰-5‰
6. Δημοτικό τέλος ακίνητης περιουσίας (κτίσματα και οικόπεδα): 0,25‰-0,35‰
7. Φόρος ακίνητης περιουσίας υπεράκτιων εταιριών: 15%
8. ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή (επί της αξίας των κτισμάτων): 24%
9. Φόρος μεταβίβασης/χρησικτησίας ακινήτων: 3%
10. Επί του φόρου μεταβίβασης ακινήτων: α) δημοτικός φόρος 3% επί του ΦΜΑ, β) φόρος υπέρ Νομαρχιακών Ταμείων Οδοποιίας: 7% επί του ΦΜΑ
11. Φόρος ανταλλαγής (συνένωσης οικοπέδων): 1,5%
12. Φόρος διανομής ακινήτων: 0,75%
13. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων: 3% επί ΦΜΑ
14. Αναλογικό τέλος μεταγραφής μεταβιβαστικών συμβολαίων
15. Φόρος κληρονομιάς ή γονικής παροχής ακινήτων
16. Φόρος δωρεάς ακινήτων
17. Αναλογικό τέλος μεταγραφής δωρεών και γονικών παροχών
18. Αναλογικό τέλος κτηματογράφησης προς το Ελληνικό Κτηματολόγιο
19. Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων
20. Εισφορές σε γη και χρήμα για ένταξη σε σχέδια πόλεων
Παίρνει την ανηφόρα ο ΕΝΦΙΑ
Οι έρευνες των εκτιμητών ακινήτων, αν και πραγματοποιήθηκαν πριν από την πανδημία και εν πολλοίς θεωρούνται ξεπερασμένες, καθώς μεσολάβησε η κρίση, δείχνουν ότι στις περισσότερες περιοχές της χώρας παρατηρείται αύξηση στις αντικειμενικές αξίες. Ωστόσο το οικονομικό επιτελείο εκτιμάται ότι θα ανακοινώσει το επόμενο έτος την επιπλέον μείωση 8% στον ΕΝΦΙΑ, την οποία «χρωστά» από πέρυσι, με αποτέλεσμα οι περισσότεροι ιδιοκτήτες να κληθούν να καταβάλουν σχεδόν τον ίδιο φόρο με φέτος.
Το υπουργείο Οικονομικών «ποντάρει» σε 3.000 περιοχές που θα μπουν πρώτη φορά στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών. Πρόκειται για περιοχές σε όλη τη χώρα που έως σήμερα πληρώνουν πολύ χαμηλότερους φόρους σε σχέση με την πραγματική τους αξία. Οι υπολογισμοί του οικονομικού επιτελείου κάνουν λόγο για επιπλέον έσοδα ύψους περίπου 400.000.000 ευρώ, τα οποία μπορούν να «χρηματοδοτήσουν» μια νέα μείωση 8% στον ΕΝΦΙΑ του χρόνου ή να συγκρατήσουν μια ενδεχόμενη αύξησή του.
Στις σκέψεις του υπουργείου Οικονομικών είναι η κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου, που επιβαρύνει περιουσίες άνω των 250.000 ευρώ. Κάθε χρόνο σχεδόν 450.000 φορολογούμενοι καλούνται να καταβάλουν «διπλό» φόρο, με κλιμακωτούς συντελεστές από 0,15% (για περιουσίες άνω των 250.000 ευρώ) έως 1,15% (για ακίνητα άνω των 2.000.000 ευρώ).
Για κάθε νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται και υπολογίζεται με συντελεστή πεντέμισι τοις χιλίοις (5,5‰). Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ για τα ακίνητα τα οποία ιδιοχρησιμοποιούνται για την παραγωγή ή την άσκηση κάθε είδους επιχειρηματικής δραστηριότητας, ανεξαρτήτως αντικειμένου εργασιών, υπολογίζεται με συντελεστή ένα τοις χιλίοις (1‰).
Η ένταξη των 3.000 περιοχών στις αντικειμενικές αξίες δεν αποκλείεται να χρηματοδοτήσει και την κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου, εφόσον κριθεί ότι υπάρχουν τα διαθέσιμα κονδύλια στον Προϋπολογισμό.
Τα τεκμήρια διαβίωσης
Οι νέες αντικειμενικές τιμές αναμένεται να συμπαρασύρουν και το τεκμήριο διαβίωσης για τις κατοικίες. Αρκετοί ιδιοκτήτες ακινήτων θα δουν τις εύλογες δαπάνες διαβίωσής τους να «εκτοξεύονται», καθώς θα αλλάξουν κλίμακα στον τρόπο υπολογισμού του τεκμηρίου για το ακίνητό τους.
Σύμφωνα με τη νομοθεσία, το τεκμήριο διαβίωσης για την κύρια κατοικία που δηλώνει ο φορολογούμενος υπολογίζεται κλιμακωτά, με βάση την επιφάνειά της, ως ακολούθως:
- Μέχρι και 80 τ.μ. κύριοι χώροι, 40 ευρώ ανά τ.μ.
- Από 81 τ.μ. μέχρι και 120 τ.μ. κύριοι χώροι, 65 ευρώ ανά τ.μ.
- Από 121 τ.μ. μέχρι και 200 τ.μ. κύριοι χώροι, 110 ευρώ ανά τ.μ.
- Από 201 τ.μ. μέχρι και 300 τ.μ. κύριοι χώροι, 200 ευρώ ανά τ.μ.
- Από 301 τ.μ. και άνω κύριοι χώροι, 400 ευρώ ανά τ.μ.
Για τους βοηθητικούς χώρους της κύριας κατοικίας ισχύει τεκμήριο 40 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ανεξάρτητα από το μέγεθος της επιφάνειας του ακινήτου.
Τα παραπάνω ποσά προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενικές τιμές από 2.800 έως 4.999 ευρώ το τ.μ. και κατά 70% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενικές τιμές από 5.000 ευρώ ανά τ.μ. και άνω.
Για τις μονοκατοικίες τα παραπάνω ποσά λαμβάνονται υπόψη αυξημένα κατά 20%. Επίσης, για τις δευτερεύουσες κατοικίες τα παραπάνω ποσά αντικειμενικών δαπανών διαβίωσης λαμβάνονται υπόψη μειωμένα κατά 50%. Τα τεκμήρια διαβίωσης για τις κατοικίες βαρύνουν τους φορολογουμένους, είτε είναι οι ίδιοι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών είτε τα νοικιάζουν ή τους έχουν παραχωρηθεί δωρεάν.
Πηγές του οικονομικού επιτελείου αναφέρουν ότι το θέμα των τεκμηρίων, μετά την ανακοίνωση των νέων αντικειμενικών, μπαίνει σε εκκρεμότητα για βελτιώσεις, καθώς χιλιάδες ιδιοκτήτες θα κινδυνεύσουν το 2022 να φορολογηθούν με το τεκμαρτό τους εισόδημα και να κληθούν να καταβάλουν υπέρογκους φόρους, ακόμα και αν δεν έχει μεσολαβήσει κάποια αλλαγή στην περιουσιακή τους κατάσταση. Οι αποφάσεις παραπέμπονται για το τέλος του τρέχοντος έτους.
Μεταβιβάσεις ακινήτων
Οι νέες αντικειμενικές θα επηρεάσουν άμεσα και τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Εκτιμάται ότι οι φόροι μεταβίβασης θα εκτοξευτούν στις 3.000 περιοχές που θα μπουν πρώτη φορά στον αντικειμενικό προσδιορισμό, καθώς έως σήμερα υπολογίζονταν με βάση ιδιαίτερα χαμηλές τιμές.
Οι ενδιαφερόμενοι θα έχουν στη διάθεσή τους σχεδόν έξι μήνες, προκειμένου να αποφασίσουν αν τους συμφέρει να αγοράσουν ή να πουλήσουν ένα ακίνητο την τρέχουσα χρονιά ή την επόμενη, καθώς οι νέες τιμές θα ισχύσουν από την Πρωτοχρονιά του 2022.
Πιο συγκεκριμένα, στις περιοχές όπου θα αυξηθούν οι τιμές ζώνης οι φορολογούμενοι θα έχουν τη δυνατότητα να προχωρήσουν στην αγορά ακινήτου, καθώς θα πληρώσουν και μικρότερο φόρο μεταβίβασης. Αντίθετα, εάν σε κάποια περιοχή μειωθούν οι τιμές ζώνης, οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει να περιμένουν την έλευση του 2022 για την απόκτηση ενός ακινήτου. Εφόσον πρόκειται για πρώτη κατοικία, στις περισσότερες περιπτώσεις οι αγοραστές καλύπτονται από τα αφορολόγητα όρια, με αποτέλεσμα να μην προκύπτει επιπλέον φόρος.
Αξίζει να επισημανθεί, πάντως, ότι τους πρώτους μήνες του 2021 παρατηρείται έντονη κινητικότητα στο μέτωπο των μεταβιβάσεων ακινήτων, καθώς απλοποιήθηκαν οι διαδικασίες. Συγκεκριμένα, μια αγοραπωλησία πραγματοποιείται εντός 15 λεπτών με εννιά «κλικ» στον υπολογιστή του συμβολαιογράφου, από το γραφείο του οποίου πραγματοποιούνται όλες οι διαδικασίες, χωρίς να απαιτείται η επίσκεψη των ενδιαφερομένων στις κατά τόπους εφορίες.
Έξτρα χαράτσι σε 3.000 περιοχές-φιλέτα της χώρας
Τις μεγαλύτερες αυξήσεις αναμένεται να δουν ιδιοκτήτες που έχουν ακίνητα σε 3.000 περιοχές, τα οποία σε πολλές περιπτώσεις πρόκειται για «φιλέτα» σε ακριβές περιοχές της χώρας και αφορούν μεζονέτες με πισίνες ή πολυτελείς παραθεριστικές κατοικίες, οι οποίες βρίσκονται σε κοσμοπολίτικα νησιά και τουριστικές περιοχές που θα ενταχθούν πρώτη φορά στο αντικειμενικό σύστημα.
Πρόκειται κυρίως για φορολογουμένους που διαθέτουν ακίνητα μεγάλης αξίας, τα οποία βρίσκονται στη Μύκονο, στη Σαντορίνη, την Κέρκυρα, αλλά και σε ακριβές περιοχές, ακόμα και στην Αττική, και οι οποίοι είναι σχεδόν αφορολόγητοι ή πληρώνουν χαμηλό ΕΝΦΙΑ.
Σε πολλούς οικισμούς της χώρας οι αξίες με βάση της οποίες υπολογίζονται οι φόροι στις μεταβιβάσεις ακινήτων είναι υψηλότερες, ακόμα και διπλάσιες, σε σχέση με το πραγματικό τίμημα αγοράς του ακινήτου. Και αυτό γιατί η Εφορία για να προσδιορίσει την αξία του ακινήτου λαμβάνει υπόψη της συγκριτικά στοιχεία από πωλήσεις ακινήτων γειτονικών – ακριβότερων περιοχών ή την ελάχιστη τιμή ζώνης του δήμου ή της περιφέρειας.
Τα πρώτα στοιχεία δείχνουν ότι από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα υπάρξουν σημαντικές αυξήσεις στους λογαριασμούς του ΕΝΦΙΑ για περιοχές-φιλέτα, όπως στη Μύκονο, στην Πάρο, τη Σαντορίνη, στο Πόρτο Χέλι και στην Κέρκυρα. Οι 3.000 περιοχές που δεν έχουν μέχρι και σήμερα αντικειμενικές αξίες «απλώνονται» σε όλη την επικράτεια.
Στην Αττική εκτός συστήματος είναι τα Τουρκοβούνια, τμήμα του Ψυχικού, η περιοχή του Σισμανογλείου στα σύνορα Αμαρουσίου – Μελισσίων, ο Παράδεισος Αμαρουσίου, το Πολύδροσο Χαλανδρίου – Αμαρουσίου, η περιοχή Μπαλάνα στον Γέρακα, τμήματα της Νέας Μάκρης και της Παλλήνης. Επίσης, αύξηση των τιμών αναμένεται να σημειωθεί στις συνοικίες του κέντρου της Αθήνας, όπως Κουκάκι, Εξάρχεια, Κυψέλη, Κολωνάκι, Πατήσια, Αμπελόκηποι και Παγκράτι.
Αυξήσεις θα καταγραφούν και στην παραλιακή ζώνη της Αττικής, όπως σε Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη και Ελληνικό. Παράλληλα, αποκλίσεις ανάμεσα στις εμπορικές και τις αντικειμενικές τιμές παρατηρούνται και στη δυτική Αττική, όπως σε Κορυδαλλό, Αιγάλεω και Περιστέρι.
Στη Θεσσαλονίκη περιοχές στη Νέα Μεσημβρία, στο Καυτανζόγλειο, στη Διεθνή Εκθεση, στην πλατεία Δικαστηρίων και άλλες βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού αξίας ακινήτων. Στην Ήπειρο σε ολόκληρο τον νομό Άρτας εντός αντικειμενικού συστήματος βρίσκεται μόνο η πόλη της Άρτας. Όλοι οι υπόλοιποι οικισμοί παραμένουν εκτός τιμών ζώνης.
Αυξημένο ΕΝΦΙΑ λόγω των νέων αντικειμενικών αξιών αναμένεται να δουν και οι κάτοικοι στο Ληξούρι, στην Κεφαλλονιά, που δεν έχει ενταχθεί στο σύστημα των αντικειμενικών, όπως και όλοι οι υπόλοιποι οικισμοί του νησιού, με εξαίρεση το Αργοστόλι, που διαθέτει τιμές ζώνης. Επίσης, εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού βρίσκεται και η Ιθάκη.
