Ανακατατάξεις φέρνει ο Covid-19 σε όλο το φάσμα των ακινήτων. Κρίσιμες παράμετροι, η περαιτέρω ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και η εργασία από το σπίτι, που προμηνύουν μεγάλη κρίση, πτώση τιμών και «λουκέτα».
Η πανδημία κάνει πιο διακριτές τις δύο ταχύτητες που έχουν δημιουργηθεί στην αγορά ακινήτων, ενώ από τη διάρκεια και την ένταση του δεύτερου κύματος θα εξαρτηθεί η διαμόρφωση των τιμών τους ερχόμενους μήνες.
Όπως υποστηρίζουν τα στελέχη της αγοράς real estate, στην πρώτη ταχύτητα βρίσκονται τα ποιοτικά γραφεία, για τα οποία υπάρχει ακόμα ζήτηση, καθώς στην Ελλάδα δεν υπάρχει μεγάλη προσφορά. Αντίθετα, στη δεύτερη είναι τα γραφεία χαμηλότερης ποιότητας, για τα οποία αναμένεται πως θα υπάρξουν μεγαλύτερες πιέσεις τιμών.
Στην πρώτη ταχύτητα βρίσκονται τα logistics και οι αποθήκες, που αποτελούν τους μεγάλους κερδισμένους της πανδημίας εξαιτίας της ανάπτυξης του ηλεκτρονικού εμπορίου και της ανάγκης για ταχύτερη διανομή παραγγελιών στους καταναλωτές. Στη δεύτερη βρίσκονται τα εμπορικά καταστήματα, με την κάμψη πωλήσεων να αρχίζει από το 30%-40% και να φτάνει έως το 75%.
Στην πρώτη ταχύτητα ανήκουν, επίσης, τα οικιστικά ακίνητα, όπου εντοπίζονται ακόμα και αυξήσεις τιμών, καθώς η προσφορά είναι περιορισμένη έπειτα από μία και πλέον δεκαετία χωρίς ουσιαστική ανάκαμψη της οικοδομής. Στη δεύτερη περιλαμβάνονται τα ξενοδοχεία, αφού ο τουρισμός υπήρξε το μεγαλύτερο θύμα της πανδημίας, αν και το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών για συγκεκριμένα ξενοδοχεία παραμένει ζεστό.
Η συζήτηση στην αγορά real estate επικεντρώνεται τους τελευταίους μήνες στο πόσο βαθύ θα είναι το αποτύπωμα της πανδημίας.
- Θα επιστρέψουν οι εργαζόμενοι στα γραφεία ή θα μονιμοποιηθεί η σημερινή κατάσταση της εργασίας από το σπίτι, με αποτέλεσμα να μείνουν άδεια μεγάλα γραφειακά συγκροτήματα;
- Θα ενταθεί η στροφή προς το ηλεκτρονικό εμπόριο (της αγοράς μέσω διαδικτύου), με αποτέλεσμα να φουντώσουν τα «λουκέτα» καταστημάτων που ήδη γίνονται ορατά στην αγορά, ή θα επιστρέψουν οι καταναλωτές στους εμπορικούς δρόμους των πόλεων και στα μεγάλα εμπορικά κέντρα;
Νέα εποχή στα εμπορικά
Πόσο γρήγορα θα προχωρήσουν οι επενδύσεις στο λεγόμενο «τελευταίο μίλι», δηλαδή στην τελική διανομή ενός προϊόντος που αγοράζεται ηλεκτρονικά; Πολλά σημερινά καταστήματα ενδέχεται να μετατραπούν σε αποθήκες εντός πόλεων, ώστε να διανέμονται γρήγορα προϊόντα που αγοράζουν τα νοικοκυριά μέσω διαδικτύου, προβλέπουν οι ειδικοί. Ταυτόχρονα θα χρειαστούν νέες επενδύσεις σε αποθηκευτικούς χώρους στις παρυφές των πόλεων, με αποτέλεσμα τα logistics να γίνουν ακόμα πιο «ζεστή» αγορά.
Πρόκειται για ερωτήματα στα οποία τα στελέχη της αγοράς δίνουν προς το παρόν διαφορετικές απαντήσεις. Το σίγουρο είναι πως υπάρχει ένα μούδιασμα στην ελληνική αγορά ακινήτων που είχε αρχίσει να ζωντανεύει την τελευταία τριετία με μεγάλες επενδύσεις εγχωρίων και ξένων funds, που άρχιζαν από τα κτίρια γραφείων και έφταναν έως τα πολυτελή τουριστικά συγκροτήματα. Μπορεί να μην ακυρώθηκαν συμφωνίες που βρίσκονταν σε εξέλιξη, αλλά ειδικά οι ξένοι επενδυτές τηρούν στάση αναμονής.
Οι απαισιόδοξοι θεωρούν πως πρέπει να περιμένουμε ώστε να δούμε πώς θα εξελιχθεί η πανδημία. Οι αισιόδοξοι προεξοφλούν πως το 2021 «θα είναι χρονιά ανάκαμψης».
Ποια διαμερίσματα κερδίζουν και ποια χάνουν
Η πανδημία οδηγεί σε ανακατατάξεις και την αγορά οικιστικών ακινήτων, καθώς αρκετά νοικοκυριά, που εργάζονται πλέον από το σπίτι, αναζητούν μεγαλύτερα διαμερίσματα ώστε να καλύψουν τις νέες ανάγκες τους. Επιπλέον, παρά τη μικρή ανάσα που πήρε η οικοδομή την τελευταία διετία (κυρίως λόγω της «χρυσής βίζας» και των αγορών από ξένους), είναι λίγα τα νεόδμητα διαμερίσματα που βγαίνουν στην αγορά.
Τέλος, «στο ψυγείο» παραμένουν δεκάδες χιλιάδες ακίνητα που έχουν περιέλθει σε ξένα funds που πήραν από τις τράπεζες πακέτα «κόκκινων» δανείων. Μάλιστα, οι διοικήσεις των funds διαμαρτύρονται επειδή δεν έχουν προλάβει να νομιμοποιήσουν τα συγκεκριμένα ακίνητα (έχουν προβλήματα με ημιυπαίθριους κ.ά.) ώστε να τα ρίξουν στην αγορά και ζητούν ειδικές ρυθμίσεις.
Και στα διαμερίσματα αναπτύσσονται, πάντως, δύο ταχύτητες, με τις τιμές στα νεόδμητα να ανεβαίνουν, ενώ προβλέπονται πιθανές πιέσεις στα μικρά και τα παλιότερα διαμερίσματα. «Ενώ περιμέναμε να δούμε κάμψη, βλέπουμε άνοδο σε περιοχές όπως Βριλήσσια, Παπάγου, που ξαναμπαίνουν στον χάρτη» τόνισε ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρίας συμβούλων – εκτιμητών ακινήτων Values Παναγιώτης Μερεκούλιας στο πρόσφατο συνέδριο Prodexpo. Ο ίδιος πρόσθεσε πως και σε άλλες περιοχές του λεκανοπεδίου βλέπουμε έπειτα από πολλά χρόνια νέες κατασκευές διαμερισμάτων, όπως στην Αργυρούπολη. Όμως και στα οικιστικά προβλέπεται πως κάποια ακίνητα θα έχουν προβλήματα, ειδικά κάποια μικρά και παλιότερα, που τα τελευταία χρόνια στηρίχτηκαν στην ανάπτυξη των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως το Airbnb. Πρόβλημα θα έχουν, επίσης, και τα παλιότερα και μεγάλα ακίνητα που δεν έχουν τα ενεργειακά χαρακτηριστικά που ζητούν πλέον οι χρήστες.
Το πλήγμα στον τουρισμό
Σοβαρές πιέσεις από την πανδημία δέχτηκε και ο τουρισμός, με αποτέλεσμα να αντιμετωπίζουν προβλήματα αρκετά ξενοδοχεία, ειδικά όσοι επενδυτές είχαν τοποθετηθεί σε ξενοδοχεία πόλης. Στο συνέδριο Prodexpo ο γενικός διευθυντής της Δανός – BNP Paribas Real Estate Γιάννης Παρασκευόπουλος είπε, πάντως, πως μέσα στην κρίση υπήρξαν και ξενοδοχειακές μονάδες που διαφοροποίησαν το προϊόν τους και κατάφεραν να παρουσιάσουν αύξηση εσόδων σε σχέση με πέρυσι. Πρόκειται για μικρό ποσοστό, αλλά είναι «κάτι που δείχνει πως υπάρχει δυνατότητα άλλης προσέγγισης του τουριστικού προϊόντος». Κατά τον κ. Παρασκευόπουλο «εταιρίες που επενδύουν ή λειτουργούν ξενοδοχεία εξακολουθούν να ενδιαφέρονται, ακόμα και αν σε αρκετές περιπτώσεις πρόκειται για συμφωνίες που είχαν αρχίσει προ πανδημίας».
Τι εκτιμούν για το μέλλον οι ειδικοί
«Η αγορά αυτή τη στιγμή έχει λίγο παγώσει και γίνονται λιγότερες πράξεις» είπε ο Αρ. Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της Prodea ΑΕΕΑΠ, της μεγαλύτερης επενδυτικής εταιρίας ακινήτων στην Ελλάδα, στο συνέδριο Prodexpo. Κατά τον κ. Καρυτινό «οι ξένοι θεώρησαν πως είναι καλή ευκαιρία για επαναδιαπραγμάτευση σε συμφωνίες που είχαν αρχίσει πριν από την πανδημία», όμως απογοητεύονται. Όπως εξήγησε, «η αγορά της Ελλάδας είναι παραδοσιακά μια αγορά πωλητών και συνεπώς δεν είναι η καλύτερη αγορά για τέτοιου είδους έντονες διαπραγματεύσεις. Οι πωλητές στις περισσότερες περιπτώσεις δεν είναι τόσο πιεσμένοι για να πωλήσουν φθηνότερα».
Τα ενοίκια που είχαν δείξει σημαντική άνοδο τώρα έχουν σταθεροποιηθεί, με τον επικεφαλής της Prodea να προβλέπει πως «θα επανέλθουν μετά την πανδημία» επειδή «είναι ακόμα σε επίπεδα αρκετά μακριά, κάτω από 30%-40%, από τα ανώτερα επίπεδα προ κρίσης».
Ο κ. Καρυτινός υποστήριξε πως η αγορά είναι σε μετάβαση και «δημιουργούνται προσδοκίες που δεν θα είναι κοντά στην πραγματικότητα. Οπως ότι θα δουλεύουμε από το σπίτι ή πως θα ψωνίζουμε μαζικά από το σπίτι. Δεν θα συμβεί αυτό στην κλίμακα που αναμένουμε». Ταυτόχρονα, όμως, είναι εμφανής «η μεταφορά επενδύσεων σε άλλους κλάδους, όπως τα logistics και τα καλά γραφεία. Σε όλες τις κατηγορίες πάμε σε καλύτερο, ποιοτικότερο προϊόν, κάτι που οδηγεί σε σταδιακή μείωση του ενδιαφέροντος και αξιών σε προϊόν που είναι δεύτερης και τρίτης κατηγορίας».
Για επιτάχυνση των τάσεων που είχαμε δει να εξελίσσονται κατά τη διάρκεια της προηγούμενης κρίσης μίλησε ο Πάνος Παναγιωτίδης, γενικός διευθυντής λειτουργιών της εταιρίας ανάπτυξης ακινήτων Dimand. «Μιλάμε πλέον για ακίνητα δύο ταχυτήτων, αυτά που είναι ποιοτικότερα σε καλές τοποθεσίες που θα προσελκύσουν τους καλύτερους επενδυτές, μισθωτές, κ.λπ. και τα υπόλοιπα που θα μπουν σε αδράνεια ή σε άλλο κύκλο αφάνειας».
Η πλέον ωφελημένη κατηγορία «είναι τα logistics που κλέβουν ένα κομμάτι της πίτας από το λεγόμενο παραδοσιακό retail» και σίγουρα στο μέλλον θα βρεθούν στο επίκεντρο και οι χώροι που θα χρησιμοποιούνται για τη διανομή στο «τελευταίο μίλι», δηλαδή μέχρι το σπίτι του καταναλωτή. Στο κομμάτι των γραφείων, «παρά την κουβέντα για την τηλεργασία, βλέπουμε το πιο μεγάλο ξεκαθάρισμα μεταξύ των παλαιών και των καινούργιων. Τα νεόδμητα μπορούν πλέον να προσελκύσουν μισθωτές που πληρώνουν και 22 και 23 ευρώ το τετραγωνικό, όπως στο Μαρούσι. Το μέλλον των γραφείων είναι στα Campus και στα Business Parks και μέχρι τέλος του χρόνου θα δημοσιοποιήσουμε τέτοια έργα» είπε ο κ. Παναγιωτίδης.
Διεθνώς, πάντως, όπως υποστήριξε στο ίδιο συνέδριο ο Χρήστος Μισαηλίδης, επικεφαλής της εταιρίας διαχείρισης ευέλικτων γραφείων IWG στην Ελλάδα, υπάρχει σαφής κίνηση των μεγάλων πολυεθνικών ώστε να μειώσουν τις γραφειακές ανάγκες και να προσθέσουν ευελιξία σε μεσομακροπρόθεσμο διάστημα. Να μειώσουν, δηλαδή, τα τετραγωνικά μέτρα που χρησιμοποιούν ως γραφειακούς χώρους, αλλά και να βρουν τη βέλτιστη ισορροπία όσον αφορά την εργασία από το σπίτι μετά την πανδημία. Οι συγκεκριμένες αλλαγές θα δημιουργήσουν αλλαγές στα επαγγελματικά ακίνητα. Θα υπάρξει πίεση στις τιμές των ενοικίων, αλλά όχι στα πρώτης κατηγορίας. Θα υπάρξει σαφέστατα αύξηση ζήτησης σε προαστιακούς γραφειακούς χώρους.
Οι εταιρίες σκέφτονται παγκοσμίως ώστε να σπάσουν το προσωπικό με μικρότερα κεντρικά γραφεία και να έχουν μοιρασμένες ομάδες εργαζομένων σε προάστια. Φαίνεται πως οι εταιρίες «θα βάλουν πια σε εφαρμογή τα μεσομακρόθεσμα σχέδια από το δεύτερο ή το τρίτο τρίμηνο της επόμενης χρονιάς, καθώς τώρα λειτουργούν πυροσβεστικά».
Εστίαση: Το «λουκέτο» του Βενέτη και οι πιέσεις για χαμηλότερα ενοίκια
Τα μεγάλα προβλήματα εντοπίζονται στη λιανική, καθώς το δεύτερο κύμα της πανδημίας δίνει τη χαριστική βολή στον χώρο της εστίασης και σε πολλές άλλες κατηγορίες καταστημάτων. Μπορεί στους κύριους εμπορικούς δρόμους των πόλεων να μην εντοπίζονται ακόμα πολλά κενά καταστήματα, αλλά έχουν πυκνώσει τα «λουκέτα», ενώ κορυφώνονται οι διαπραγματεύσεις ελληνικών και ξένων αλυσίδων με τους ιδιοκτήτες για τις τιμές των ενοικίων. Στην αγορά ακινήτων υποστηρίζουν πως η ένταση και η χρονική διάρκεια του νέου κύματος της πανδημίας θα κρίνουν το επίπεδο στο οποίο θα βρεθεί η αγορά λιανικής.
Μόνο το τελευταίο δεκαήμερο, πάντως, έγινε γνωστό πως η αλυσίδα Βενέτης κλείνει πέντε καταστήματα, ενώ ετοιμάζεται να κλείσει και κάποια άλλα, καθώς το επίπεδο των ενοικίων δεν ήταν αυτό που θεωρούσε πως πρέπει να είναι λόγω της κρίσης.
Επιπλέον, η Ελληνική Ένωση Επιχειρήσεων Οργανωμένης Εστίασης (ΕΠΟΕΣ), η οποία εκπροσωπεί αλυσίδες όπως τα Goody’s, τα Everest, τον Γρηγόρη και τα Friday’s, έστειλε επιστολή στον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη με την οποία ζητάει νέα μέτρα για τη διάσωση των εταιριών. Μεταξύ άλλων ζητάει να υπάρξει νομοθετική ρύθμιση για υποχρεωτική μείωση των ενοικίων κατά 40% για τους επόμενους έξι μήνες και παράλληλα να μειωθεί ο ΦΠΑ στο 6% για τον επόμενο χρόνο.
Οι διοικήσεις των αλυσίδων εστίασης και άλλων καταστημάτων υποστηρίζουν πως το μέτρο της οικειοθελούς μείωσης των ενοικίων, που εφαρμόστηκε τους τελευταίους μήνες, είχε πολλά προβλήματα. Για παράδειγμα, οι φοροελαφρύνσεις που δίνονταν ως κίνητρο ώστε να αποδεχτούν οι ιδιοκτήτες τη μείωση του ενοικίου αφορούσαν μόνο φυσικά πρόσωπα και όχι εταιρίες. Πολλά ακίνητα είναι, όμως, στην ιδιοκτησία επενδυτικών ή άλλων επιχειρήσεων που δεν θα είχαν κανένα όφελος από την οικειοθελή μείωση ενοικίου. Ετσι απαιτούνται, κατά τις αλυσίδες εστίασης, πιο δραστικά μέτρα.
Συγκεντρωτικά στοιχεία δεν υπάρχουν, αλλά στελέχη της αγοράς εκτιμούν πως η πτώση πωλήσεων στη λιανική φτάνει κατά μέσο όρο το 40%, ενώ για τα καταστήματα που βρίσκονται εντός κλειστών εμπορικών κέντρων η μείωση αγγίζει και το 70%-75%.
