Το Δημόσιο και όχι τον πολίτη θα βαρύνει πλέον η ευθύνη της απόδειξης της ιδιοκτησίας για μια έκταση διεκδικούμενη και από τις δύο πλευρές.
- Από τον
Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο
Με διάταξη στο σχέδιο νόμου «Εκσυγχρονισμός του ελληνικού Κτηματολογίου, νέες ψηφιακές υπηρεσίες και ενίσχυση της ψηφιακής διακυβέρνησης», που έχει τεθεί σε δημόσια διαβούλευση μέχρι και τις 17 Ιουλίου, το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης αναμορφώνει πλήρως τον υφιστάμενο τρόπο διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων για τα λεγόμενα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα, τα οποία ξεπερνούν τα 170.000 σε ολόκληρη τη χώρα.
Παράλληλα, ξεμπλοκάρει αγοραπωλησίες ακινήτων με ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες, εισάγει τον ηλεκτρονικό φάκελο, ώστε οι μεταβιβάσεις να γίνονται άμεσα και ψηφιακά, παρατείνει έως το τέλος του 2022 τη δυνατότητα υποβολής εκπρόθεσμων δηλώσεων και μεταθέτει για τις αρχές του 2023 την επιβολή προστίμων σε όσους δεν έχουν δηλώσει την ακίνητη περιουσία τους στο Κτηματολόγιο. Βασικός στόχος των νέων ρυθμίσεων, σύμφωνα με το υπουργείο, είναι η επιτάχυνση της ολοκλήρωσης της διαδικασίας κτηματογράφησης ακινήτων και ο εξορθολογισμός των διαδικασιών διόρθωσης των πρώτων ανακριβών κτηματολογικών εγγραφών.
Αναλυτικά οι νέες ρυθμίσεις
Ειδικότερα, μετατίθεται από τον πολίτη στο Δημόσιο η ευθύνη της απόδειξης της ιδιοκτησίας για τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη. Μέχρι σήμερα η συντριπτική πλειονότητα αυτών των περιπτώσεων επιλύεται μόνο δικαστικά, γεγονός που καθιστά τη διαδικασία χρονοβόρα και κοστοβόρα για τον πολίτη. Πλέον εάν το Δημόσιο δεν αντιδράσει εντός δύο μηνών, η αίτηση του πολίτη θα γίνεται δεκτή.
Με το σχέδιο νόμου εισάγεται η υποχρέωση επίδοσης της αίτησης διόρθωσης στο Ελληνικό Δημόσιο εντός προθεσμίας δέκα ημερών. Πλέον δεν απαιτείται η ρητή συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου, προκειμένου να διορθωθεί μια τέτοια εγγραφή με τη διαδικασία διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος, αλλά τεκμαίρεται η συναίνεσή του, εάν δεν προβάλλει αντιρρήσεις εντός 60 ημερών από την επίδοση σε αυτό της αίτησης διόρθωσης. Εάν το Ελληνικό Δημόσιο προβάλλει δικαίωμα επί του ακινήτου, η αίτηση διόρθωσης απορρίπτεται και η σχετική ανακρίβεια θα πρέπει να διορθωθεί δικαστικά.
Συγκεκριμένα, στο άρθρο 13 «Διαδικασία διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων αρχικών εγγραφών με την ένδειξη άγνωστου ιδιοκτήτη» αναφέρεται πως στην περίπτωση των αρχικών εγγραφών το πρόδηλο σφάλμα μπορεί να αφορά οποιοδήποτε στοιχείο της εγγραφής και ιδίως στον δικαιούχο, στο δικαίωμα, στον τίτλο κτήσης και στο ιδιοκτησιακό αντικείμενο. Η αίτηση για τη διόρθωση καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Στην περίπτωση ακινήτου με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη», η αίτηση επιδίδεται υποχρεωτικά εντός 10 ημερών από την κατάθεσή της στο Ελληνικό Δημόσιο. Το Ελληνικό Δημόσιο τεκμαίρεται ότι συναινεί στην αίτηση και ο προϊστάμενος οφείλει να προβεί στην αιτούμενη διόρθωση, εάν δεν αποσταλεί από την αρμόδια υπηρεσία αρνητική απάντηση που απευθύνεται στον προϊστάμενο του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου εντός 60 ημερών από την επίδοση της αίτησης στο Ελληνικό Δημόσιο.
Σε περίπτωση αρνητικής απάντησης, ακόμη και χωρίς ειδική αιτιολογία, ο προϊστάμενος οφείλει να απορρίψει την αίτηση. Η παραπάνω επίδοση δεν απαιτείται εάν πρόκειται για δημόσιο έγγραφο, με βάση το οποίο έχουν καταχωριστεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου δικαιώματα συνδικαιούχων. Επίδοση στο Ελληνικό Δημόσιο δεν απαιτείται και στην περίπτωση που το δημόσιο έγγραφο, με βάση το οποίο ζητείται η διόρθωση της εγγραφής, αποτελεί τίτλο εγγραπτέου δικαιώματος επί άλλου κτηματογραφηθέντος ακινήτου της ίδιας κτηματογραφηθείσας περιοχής, το οποίο δηλώθηκε και καταχωρίστηκε στο κτηματολόγιο, καθώς και όταν ο τίτλος του αιτούντος τη διόρθωση ή των δικαιοπαρόχων του (άμεσων ή απώτερων) είναι παραχωρητήριο του Ελληνικού Δημοσίου ή ΝΠΔΔ.
Το ίδιο ισχύει επίσης όταν το ακίνητο με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη», για το οποίο ζητείται η διόρθωση, είναι οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και από τον συσχετισμό του προσκομιζόμενου τίτλου κτήσης του αιτούντος και των δικαιοπαρόχων του προς την πράξη σύστασης της οριζόντιας ή κάθετης, αντίστοιχα, ιδιοκτησίας διαπιστώνεται ότι εξαντλείται το σύνολο των εξ αδιαιρέτου ποσοστών του εγγραπτέου δικαιώματος επί της οριζόντιας ή κάθετης αυτής ιδιοκτησίας.
Το προηγούμενο εδάφιο εφαρμόζεται και στην περίπτωση που στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία δεν αντιστοιχεί αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο, αλλά το αντιστοιχούν σε αυτήν ποσοστό συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου εμφανίζεται με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη». Στην περίπτωση αυτή, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις της διορθώσεως της αρχικής εγγραφής με τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος, δημιουργείται αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο για την οριζόντια ή κάθετη, αντίστοιχα, ιδιοκτησία.
Διόρθωση με διαμεσολάβηση
Πέρα από αυτό μια ανακριβής πρώτη κτηματολογική εγγραφή μπορεί να διορθώνεται και με τη διαδικασία της διαμεσολάβησης και να καθορίζονται το πλαίσιο και οι κανόνες για τον τρόπο καταχώρισης στα κτηματολογικά φύλλα. Πριν από τη συζήτηση της σχετικής αγωγής για τη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής, ο ενάγων οφείλει να καλέσει, με την αγωγή ή με ιδιαίτερο δικόγραφο, όλους τους εναγομένους σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή που επιλέγεται από ειδικό μητρώο. Εάν επιτευχθεί συμφωνία, το πρακτικό του διαμεσολαβητή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο και διορθώνεται η ανακριβής κτηματολογική εγγραφή. Εάν με την αγωγή ζητούνται και γεωμετρικές μεταβολές στα κτηματολογικά διαγράμματα, επισυνάπτονται στο πρακτικό διαμεσολάβησης το τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στην ηλεκτρονική βάση του φορέα.
Επιτάχυνση και παρατάσεις
Το σχέδιο νόμου περιλαμβάνει και ρυθμίσεις με τις οποίες παρέχεται στο Κτηματολόγιο η δυνατότητα να εκδώσει διαπιστωτική πράξη περαίωσης της κτηματογράφησης σε χρονικό σημείο πριν από την ολοκλήρωση της διαδικασίας εξέτασης των αιτήσεων διόρθωσης. Με άλλα λόγια, καθίσταται δυνατή η έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου σε όσες περιοχές έχει πραγματοποιηθεί ανάρτηση και έχουν υποβληθεί αιτήσεις διόρθωσης, ωστόσο δεν έχουν συζητηθεί από τις επιτροπές όσες αιτήσεις έχουν παραπεμφθεί σε αυτές. Οι επιτροπές θα συνεχίσουν να λειτουργούν, εξετάζοντας τις εκκρεμείς αιτήσεις διόρθωσης σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου.
Για όσα ακίνητα έχουν υποβληθεί αιτήσεις διόρθωσης, η συζήτηση των οποίων εκκρεμεί ενώπιον των επιτροπών εξέτασης, η σχετική εκκρεμότητα σημειώνεται στο οικείο κτηματολογικό φύλλο ώστε ενδεχόμενος αγοραστής στις περιπτώσεις αγοραπωλησίας να γνωρίζει εξαρχής τα βάρη του ακινήτου για το οποίο ενδιαφέρεται. Η προτεινόμενη ρύθμιση αφορά μόνο τις υπό κτηματογράφηση περιοχές στις οποίες η ανάρτηση πραγματοποιήθηκε μετά τον Μάιο του 2020.
Υπενθυμίζεται ότι μέχρι τώρα η κτηματογράφηση μπορεί να περαιωθεί μόνον αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία διόρθωσης των στοιχείων της ανάρτησης. Η διαδικασία αυτή αρχίζει από την κατάθεση της αίτησης διόρθωσης στο αρμόδιο γραφείο κτηματογράφησης και τελειώνει με την κρίση των επιτροπών, διαδικασία η οποία υπερβαίνει, κατά κανόνα, τα τρία χρόνια, ιδίως σε αγροτικές περιοχές.
Αποτέλεσμα είναι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες, μολονότι δεν εκκρεμεί κάποια αίτηση διόρθωσης για το δικό τους ακίνητο, να μην μπορούν να χρησιμοποιήσουν τις υπηρεσίες του φορέα, ενώ, παράλληλα, καθίσταται αδύνατη η άμεση αξιοποίηση του κτηματολογίου ως αναπτυξιακού εργαλείου. Με άλλη διάταξη, παρατείνεται κατά ένα έτος, έως τις 31/12/2022, η αποκλειστική προθεσμία διόρθωσης ανακριβών πρώτων κτηματολογικών εγγραφών που αφορούν προγράμματα κτηματογράφησης προ του 2006.
Στοπ σε κάθε δικαιοπραξία για αδήλωτα ακίνητα
Οσοι δεν έχουν δηλώσει μέχρι στιγμής την ακίνητη περιουσία τους στο Κτηματολόγιο, καλό θα είναι να το κάνουν, καθώς σε διαφορετική περίπτωση δεν θα μπορούν να την πουλήσουν ή να τη μεταβιβάσουν. Οπως αναφέρεται ρητά στο νομοσχέδιο, απαγορεύεται οποιαδήποτε δικαιοπραξία για ακίνητο που δεν δηλώθηκε, καθώς και η χορήγηση άδειας οικοδομής στο όνομα εκείνου που παρέλειψε να υποβάλει τη δήλωση. Το αποδεικτικό υποβολής δήλωσης μνημονεύεται και επισυνάπτεται στο συμβόλαιο, μνημονεύεται στην οικοδομική άδεια και τηρείται στον φάκελο της αρμόδιας για την έκδοση της άδειας υπηρεσίας.
Ηλεκτρονικός φάκελος για συμβολαιογραφικές πράξεις
Την ίδια στιγμή δημιουργείται ηλεκτρονική πλατφόρμα υποστήριξης της διενέργειας εμπραγμάτων δικαιοπραξιών επί ακινήτων με την ονομασία «Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου», που θα λειτουργεί μέσω της Ενιαίας Ψηφιακής Πύλης Δημόσιας Διοίκησης. Στόχος, η απλούστευση και η ψηφιοποίηση της διαδικασίας συλλογής δικαιολογητικών που απαιτούνται στη σύνταξη συμβολαιογραφικών εγγράφων για τη σύσταση, τη μετάθεση, την αλλοίωση ή την κατάργηση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο.
Η διαδικασία θα ξεκινά και θα ολοκληρώνεται ηλεκτρονικά στο γραφείο του συμβολαιογράφου, παρέχοντας σε όλους τους συμβαλλόμενους όλα τα εχέγγυα ότι η αγοραπωλησία θα ολοκληρωθεί ορθά. Η επιτάχυνση θα επιτευχθεί πρωτίστως μέσα από την ψηφιοποίηση περισσότερων από 17 πιστοποιητικών: τα έγγραφα αυτά, τα οποία μέχρι σήμερα αναζητούνται σε έντυπη μορφή από μια σειρά υπηρεσιών, σύμφωνα με το προτεινόμενο σχέδιο νόμου, θα χορηγούνται ηλεκτρονικά, μέσα από ένα εκτεταμένο πλαίσιο διασυνδέσεων μεταξύ των μητρώων του Δημοσίου.
Ξεμπλοκάρουν ακίνητα με ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες
Σημαντική είναι η διάταξη που ανοίγει τον δρόμο για αγοραπωλησίες ακινήτων με ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες. Με στόχο να ξεπεράσει το «αγκάθι» των 180.000 εκκρεμών αντιρρήσεων, η ηγεσία του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης επιχειρεί να επιταχύνει τις διαδικασίες για ιδιοκτησιακά δικαιώματα που δεν έχουν ξεκαθαρίσει. Το νομοσχέδιο προβλέπει αγοραπωλησίες με ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες, οι οποίες θα καταχωρίζονται στο κτηματολογικό φύλλο κάθε ακινήτου. Η οριστική επίλυση των διαφορών παραπέμπεται στο μέλλον, κάτι που σημαίνει ότι ο νέος ιδιοκτήτης θα ενημερώνεται για τις εκκρεμότητες που βαρύνουν το ακίνητο και θα τις αναλαμβάνει, σε περίπτωση που προχωρήσει στην αγορά.
Από το 2023 τα πρόστιμα για ακίνητα που δεν δηλώθηκαν
Ο ειδικότερος τρόπος υπολογισμού του προστίμου ανά είδος δικαιώματος, συμπεριλαμβανομένου του συντελεστή προσαύξησης λόγω καθυστέρησης, και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια, θα καθοριστούν με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομικών και Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Η απόφαση δημοσιεύεται έως τις 31/12/2022 και αρχίζει να ισχύει έναν μήνα μετά τη δημοσίευσή της. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι τα πρόστιμα για ακίνητα που δεν δηλώθηκαν θα αρχίσουν να επιβάλλονται από το 2023. Παραπέμπεται επίσης σε κοινή υπουργική απόφαση ο τρόπος είσπραξης του προβλεπόμενου ανταποδοτικού τέλους κτηματογράφησης για τα παλιά προγράμματα (προ του 2006).
Το πρόστιμο υπολογίζεται βάσει του είδους του εγγραπτέου δικαιώματος που δηλώνεται της αξίας των ακινήτων, βάσει του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αυτής, καθώς και του χρόνου κατά τον οποίον καθυστέρησε η υποβολή της δήλωσης σε σχέση με προβλεπόμενη προθεσμία. Το πρόστιμο για δικαιώματα κυριότητας (ψιλής και πλήρους) και επικαρπίας υπολογίζεται για το σύνολο των ακινήτων που δεν έχουν δηλωθεί εμπροθέσμως ακόμη και στις αγροτικές περιοχές. Η βάση υπολογισμού αντιστοιχεί σε ποσό που δεν μπορεί να είναι κατώτερο των 300 και ανώτερο των 2.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται, ανάλογα με τον χρόνο καθυστέρησης υποβολής της δήλωσης. Σε περίπτωση παρέλευσης της προθεσμίας καταβολής προστίμου, αυτό εισπράττεται κατά τις διατάξεις του ΚΕΔΕ.
Υπενθυμίζεται ότι για κάθε εγγραπτέο δικαίωμα που δηλώνεται καταβάλλεται από τον δηλούντα πάγιο τέλος κτηματογράφησης. Το τέλος αυτό ορίζεται σε 35 ευρώ ανά δικαίωμα, με εξαίρεση τα δικαιώματα σε χώρους στάθμευσης ή αποθήκες που αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες, για τα οποία το τέλος ορίζεται σε 20 ευρώ. Στις αγροτικές περιοχές τα φυσικά πρόσωπα που έχουν εγγραπτέο δικαίωμα σε περισσότερα του ενός ακίνητα καταβάλλουν πάγια τέλη για δύο μόνον εγγραπτέα δικαιώματα, ανεξαρτήτως του συνολικού αριθμού αυτών.
Μετά την έκδοση των αποφάσεων επί των αιτήσεων διορθώσεως και των ενστάσεων και στο πλαίσιο της αναμόρφωσης των κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων, οι καταχωρισμένοι στους αναμορφωμένους πίνακες ως κύριοι ή επικαρπωτές καταβάλλουν το υπόλοιπο ανταποδοτικό τέλος κτηματογράφησης, το οποίο είναι αναλογικό και καθορίζεται σε ποσοστό ένα επί τοις χιλίοις επί της πέραν των 20.000 ευρώ αξίας του δικαιώματός τους, η οποία υπολογίζεται με βάση την τιμή ζώνης του ακινήτου και, όπου τέτοια δεν ισχύει, με βάση την αντίστοιχη κατά τη φορολογική νομοθεσία αξία αυτού, συνυπολογιζομένων, στην περίπτωση των κτισμάτων και των οριζοντίων ή κάθετων ιδιοκτησιών, της παλαιότητας και του ορόφου.
Εως 900 ευρώ
Σε κάθε περίπτωση το ύψος του αναλογικού τέλους κτηματογράφησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό των 900 ευρώ. Ο τρόπος είσπραξης του προβλεπόμενου ανταποδοτικού τέλους κτηματογράφησης και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή της διάταξης αυτής καθορίζονται με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομικών και Ψηφιακής Διακυβέρνησης.
Στην υπουργική αυτή απόφαση ορίζεται προθεσμία, όχι μικρότερη των δύο μηνών, για την καταβολή του αναλογικού τέλους, η οποία έρχεται από την ημερομηνία ειδοποίησης του οφειλέτη εκ μέρους του φορέα, μετά την άπρακτη πάροδο της οποίας το τέλος αυτό προσαυξάνεται σε ποσοστό 20% για τις πρώτες 15 ημέρες καθυστέρησης και εν συνεχεία, εάν ο οφειλέτης δεν καταβάλει το τέλος πλέον των ανωτέρω προσαυξήσεων, το οφειλόμενο ποσό διπλασιάζεται, μη ισχύοντος εν προκειμένω του προβλεπόμενου για το αναλογικό τέλος ανώτατου ύψους των 900 ευρώ.
