Με δύο μέτρα και δύο σταθμά» είναι η φράση που χαρακτηρίζει τις ρυθμίσεις του υπουργείου Περιβάλλοντος για την εκτός σχεδίου δόμηση. Από τη μία, καταργούνται οι παρεκκλίσεις κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων, θίγοντας τις μικρές ιδιοκτησίες. Από την άλλη, θεσπίζονται ευνοϊκές διατάξεις για την κατασκευή μεγάλων ξενοδοχειακών συγκροτημάτων σε οργανωμένες περιοχές, με αυξημένο συντελεστή δόμησης σε αρκετούς τουριστικούς προορισμούς.
- Aπό τον
Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο
Η πολεοδομική – χωροταξική μεταρρύθμιση κρύβει και… δωράκι για τα μεγάλα αυθαίρετα που αποκτούν οι τράπεζες και τα funds μέσω πλειστηριασμών, καθώς θα εξακολουθήσουν να τακτοποιούνται, ενώ για τους πολίτες η διαδικασία έληξε στις 30 Σεπτεμβρίου. Θετική εξέλιξη για αρκετούς ιδιοκτήτες αποτελεί η μεταφορά από την κατηγορία 5 στην κατηγορία 4 ορισμένων περιπτώσεων αυθαιρέτων, δίνοντάς τους τη δυνατότητα να τα τακτοποιήσουν.
Πολλές ενστάσεις
Κανείς δεν αμφισβητεί την ανάγκη να μπει τάξη στις εκτός σχεδίου περιοχές. Οι μεγάλες ενστάσεις υπάρχουν στον τρόπο και τον χρόνο που το υπουργείο Περιβάλλοντος επιχειρεί να περιορίσει την άναρχη δόμηση. Δεν είναι τυχαίο ότι σχεδόν όλοι οι φορείς αντιδρούν για συγκεκριμένες διατάξεις του νομοθετήματος. Θεωρούν άκαιρη και κοινωνικά και οικονομικά επικίνδυνη την αντιμετώπιση του θέματος της εκτός σχεδίου δόμησης, η οποία θα προκαλέσει κοινωνικές αδικίες.
Σε μία χρονική συγκυρία που η χώρα πλήττεται από την υγειονομική και οικονομική κρίση του Covid-19, το κράτος ζητάει από τους πολίτες να εκδώσουν οικοδομικές άδειες εντός διετίας. Είμαι αμφίβολο πόσοι έχουν την οικονομική δυνατότητα, με συνέπεια να ελλοχεύει ο κίνδυνος για εκποίηση της ιδιοκτησίας πολλών μικροϊδιοκτητών.
Οι ρυθμίσεις
Με τις νέες ρυθμίσεις, λοιπόν, καταργούνται όλες οι παρεκκλίσεις αρτιότητας που αφορούν οικόπεδα εκτός σχεδίου κάτω των 4 στρεμμάτων.
Πρόκειται για οικόπεδα:
■ των 750 τ.μ., με ελάχιστο «πρόσωπο» 10 μ. και ελάχιστο βάθος 15 μ.,
■ των 1.200 τ.μ., με ελάχιστο «πρόσωπο» 20 μ. και ελάχιστο βάθος 35 μ.,
■ των 2 στρεμμάτων, με ελάχιστο «πρόσωπο» 25 μ. και ελάχιστο βάθος 40 μ.
■ Επίσης για όσα «έχασαν» την ελάχιστη αρτιότητα σε κάποια περιοχή επειδή το κράτος απαλλοτρίωσε ένα τμήμα τους, αλλά κι εκείνα που δεν έχουν αρτιότητα, αλλά δόθηκαν σε αναδασμό, ως αντάλλαγμα άρτιου οικοπέδου.
Για όλες αυτές τις περιπτώσεις προβλέπεται η χορήγηση προθεσμίας δύο ετών για την έκδοση της οικοδομικής άδειας, περίοδος για την οποία δεν θα υπολογίζονται τυχόν καθυστερήσεις που συνεπάγεται η έκδοση των σχετικών δικαιολογητικών (από Δασαρχείο, Αρχαιολογία κ.ά.). Εντός της μεταβατικής περιόδου των δύο ετών (με έναρξη από την ψήφιση του νομοσχεδίου) οι ιδιοκτήτες οικοπέδων εκτός σχεδίου κάτω των 4 στρεμμάτων έχουν τη δυνατότητα να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας, ενώ η οικοδομική άδεια ισχύει για επιπλέον τέσσερα χρόνια.
Συμπερασματικά, οι ιδιοκτήτες που έχουν λόγους να βιάζονται για την αξιοποίηση της περιουσία τους έχουν στη διάθεσή τους τουλάχιστον έξι χρόνια για να το κάνουν. Από την άλλη, όσοι ιδιοκτήτες δεν βγάλουν οικοδομική άδεια κατά τη μεταβατική περίοδο θα μπορούν να χτίσουν βάσει όσων θα ορίσουν τα τοπικά ή ειδικά πολεοδομικά σχέδια που θα εκπονηθούν, όπως άλλωστε συμβαίνει σήμερα στις περιοχές όπου υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός. Αντίθετα, δεν αλλάζει τίποτα για την εκτός σχεδίου δόμηση στα 4 στρέμματα και άνω, μέχρι την υιοθέτηση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων.
Ευνοϊκές ρυθμίσεις για μεγάλες τουριστικές μονάδες
Την ίδια στιγμή που καταργείται κάθε παρέκκλιση για τα μικρά οικόπεδα δημιουργούνται ευνοϊκές συνθήκες για την ανέγερση μεγάλων τουριστικών εγκαταστάσεων. Ορίζονται ως ελάχιστη αρτιότητα τα 8 στρέμματα, αλλά δίνεται δυνατότητα δόμησης έως και σε οικόπεδα 4 στρεμμάτων, εφόσον πληρούν ενεργειακά, περιβαλλοντικά ή πολεοδομικά κριτήρια που ορίζονται με απόφαση του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Ο συντελεστής δόμησης είναι κλιμακούμενος: ξεκινάει από 0,18 για τα πρώτα 50 στρέμματα και βαίνει μειούμενος όσο μεγαλύτερη είναι η έκταση, αλλά προσαυξάνεται για διάφορες υποπεριπτώσεις. Επίσης, ορίζεται ως ανώτατη επιφάνεια που μπορεί να χτιστεί τα 8.000 τ.μ., αλλά υπό προϋποθέσεις μπορεί να αυξηθεί με παραχώρηση τμημάτων των εκτάσεων στον δήμο, ο οποίος πρέπει να τα διατηρήσει αδόμητα.
Πέρα απ’ αυτό, επιτρέπεται η παραχώρηση ενιαίας έκτασης σε άλλο γήπεδο, όμορο ή μη προς την έκταση όπου θα ανεγερθεί η τουριστική εγκατάσταση, το οποίο θα βρίσκεται πάντως εντός των διοικητικών ορίων της ίδιας δημοτικής ενότητας, έπειτα από σύμφωνη γνώμη του δήμου στην περίπτωση που η προς παραχώρηση έκταση βρίσκεται σε απόσταση μεγαλύτερη του 1 χιλιομέτρου από το γήπεδο όπου θα ανεγερθεί η τουριστική εγκατάσταση. Δικαίωμα μεγαλύτερης οικοδόμησης αποκτούν και τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα.
Πρόκειται για τα λεγόμενα τουριστικά χωριά, μέρος των οποίων πωλείται ως αυτοτελείς ιδιοκτησίες. Ο συντελεστής δόμησης αυξάνεται από 0,15 σε 0,2 και για τα μεγάλα νησιά (Κρήτη, Εύβοια, Κέρκυρα, Ρόδο) από 0,10 σε 0,12. Το ποσοστό των δυνάμενων να πωληθούν ή εκμισθωθούν μακροχρονίως τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών αυξάνεται εφόσον στα σύνθετα τουριστικά καταλύματα περιλαμβάνεται γήπεδο γκολφ τουλάχιστον 18 οπών.
Δημιουργείται επίσης μία νέα κατηγορία καταλυμάτων, τα «μεικτά τουριστικά καταλύματα μικρής κλίμακας», που θα αναπτύσσονται σε οικόπεδα από 50 έως 150 στρέμματα. Αφορά την ανέγερση ξενοδοχείου σε συνδυασμό με τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες. Ο συντελεστής δόμησης είναι ενιαίος για το σύνολο του μεικτού τουριστικού καταλύματος μικρής κλίμακας και δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,2 και ειδικώς για τα κατοικημένα νησιά, πλην των νήσων Κρήτης, Κέρκυρας, Εύβοιας και Ρόδου, το 0,12.
Για τον υπολογισμό της μέγιστης εκμετάλλευσης και των λοιπών όρων και περιορισμών δόμησης η έκταση στην οποία αναπτύσσεται το μεικτό τουριστικό κατάλυμα νοείται ως ενιαίο σύνολο. Μεικτά τουριστικά καταλύματα μικρής κλίμακας επιτρέπεται να δημιουργούνται και εντός εγκαταλειμμένων οικισμών προ του έτους 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων σε συνδυασμό με την ανάπλαση τμήματος ή και του συνόλου του οικισμού.
«Μπόνους» σε τράπεζες και funds
Η πολεοδομική – χωροταξική μεταρρύθμιση κρύβει και… δωράκι για τα μεγάλα αυθαίρετα που αποκτούν οι τράπεζες και τα funds μέσω πλειστηριασμών, καθώς θα εξακολουθήσουν να τακτοποιούνται, ενώ για τους πολίτες η διαδικασία έληξε στις 30 Σεπτεμβρίου.
Συγκεκριμένα, διατηρείται μέχρι τις 31/12/2025 η δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 για όσα αυθαίρετα αποκτήθηκαν μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, τα περισσότερα από τα οποία καταλήγουν στα χέρια πιστωτικών ιδρυμάτων και funds.
«Δυστυχώς, πολλά κτίρια με μικρές παραβάσεις δεν θα καταφέρουν να ενταχθούν στον νόμο και κατ’ επέκταση δεν θα μπορούν να μεταβιβαστούν. Δεν ισχύει όμως το ίδιο για ακίνητα που προέρχονται από πλειστηριασμούς ή που εκμισθώνονται με σύμβαση leasing που μεταβιβάζονται στην ΕΤΑΔ. Και εδώ επικρατεί το ρητό «δύο μέτρα και δύο σταθμά» ή «η πιο δυνατή συντεχνία κερδίζει» αναφέρει χαρακτηριστικά σε ανακοίνωσή του ο Πανελλήνιος Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων και Τοπογράφων Μηχανικών (ΠΣΔΑΤΜ).
Η δυνατότητα τακτοποίησης διατηρείται επίσης για τις περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης δεν ευθύνεται για την αυθαιρεσία για όσα αυθαίρετα κληρονομήθηκαν, όσα εκμισθώνονταν με leasing και όσα μεταβιβάζονται στην ΕΤΑΔ Α.Ε. (Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου). Επίσης, για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές οι οποίες κηρύχθηκαν εντός του έτους 2020 σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης πολιτικής προστασίας, όπως η Καρδίτσα, η Κεφαλλονιά κ.λπ.
Τα αυθαίρετα που πέφτουν κατηγορία
Την ίδια στιγμή, πάντως, εντάσσονται στην κατηγορία 4 και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση τρεις περιπτώσεις πολεοδομικών παραβάσεων:
■ αυθαίρετοι ανοιχτοί εξώστες ή τμήματά τους που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης (ρυμοτομική γραμμή), υπό την προϋπόθεση ότι η προβολή τους δεν ξεπερνά το κρασπεδόρειθρο,
■ αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα 50 τ.μ. σε συνολική δόμηση,
■ κατασκευές που έγιναν βάσει νόμιμης οικοδομικής άδειας, όταν έγιναν επί ακινήτου που κατόπιν κατατμήθηκε, και υπερβαίνουν την προβλεπόμενη δόμηση και κάλυψη, όπως αυτή υπολογίζεται επί του ακινήτου που διαμορφώθηκε μετά την κατάτμηση. (Δεν συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και δεν εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση αυθαίρετες κατασκευές εφόσον βρίσκονται εντός προκηπίου κατά περισσότερο από 20 εκ.)
Σύμφωνα με τον ΠΣΔΑΤΜ, η μετάθεση αυθαιρεσιών από την κατηγορία 5 στην κατηγορία 4 είναι κατώτερη των περιστάσεων, καθώς πολλά κτίρια με μικρές παραβάσεις δεν θα καταφέρουν να ενταχθούν στον νόμο, με χαρακτηριστικό παράδειγμα την παραβίαση στην πρασιά μεγαλύτερη από 20 εκατοστά.
Ομοβροντία πυρών κατά του Χατζηδάκη
Αυτό που προκαλεί εντύπωση είναι η ομοβροντία κριτικής συγκεκριμένων διατάξεων του νομοθετήματος, ειδικά όσων αφορούν την εκτός σχεδίου δόμηση. Πέρα από τα κόμματα της αντιπολίτευσης, σχεδόν όλοι οι φορείς του τεχνικού κόσμου, των ιδιοκτητών ακινήτων, της Τοπικής Αυτοδιοίκησης εξαπέλυσαν βέλη κατά της ηγεσίας του υπουργείου Περιβάλλοντος. Με ομόφωνη απόφαση του Δ.Σ. της ΚΕΔΕ ζητήθηκε η απόσυρση του Ν/Σ, καθώς δεν ελήφθησαν υπόψη οι θέσεις της Αυτοδιοίκησης. Υποστήριξε ότι το υφιστάμενο κείμενο μετατοπίζει προβλήματα που θα τα βρούμε μπροστά μας στο μέλλον, τονίζοντας ότι προκειμένου να τονωθεί ο πρωτογενής τομέας θα πρέπει η εκτός σχεδίου δόμηση να τονωθεί για κτίσματα κατοικίας και αγροτουρισμού και να συνδεθεί επιπλέον και με τα μητρώα τοπικών παραγωγών αγροτικών, κτηνοτροφικών και αλιευτικών προϊόντων. Η απομείωση της δόμησης ουσιαστικά θα οδηγήσει σε νέες γενιές αυθαιρέτων, ενώ, αν η μεταβατική περίοδος δεν ισχύσει για 20 έτη αντί για δύο, θα οδηγήσει σε δήμευση ή άρον άρον εκποίηση της ιδιοκτησίας των μικροϊδιοκτητών που δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να δομήσουν άμεσα.
Τους απόκλεισαν
Ο Πανελλήνιος Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων και Τοπογράφων Μηχανικών κατηγορεί το υπουργείο για τον αποκλεισμό του από τη διαβούλευση του νομοσχεδίου, κάνοντας λόγο για προσβλητική στάση, και σημειώνει πως εν είδει τιμωρίας η διοίκηση του υπουργείου ζητά από τους πολίτες, μέσα σε δύο χρόνια, να εκδώσουν οικοδομικές άδειες που δεν είχαν κάνει μέχρι τώρα λόγω οικονομικής αδυναμίας.
Από την άλλη πλευρά, παραπέμπει την ολοκλήρωση του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού, που είναι ευθύνη του, σε βάθος δεκαετίας. «Ενα κράτος πρώτα θα ολοκλήρωνε τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό και μετά θα αυστηροποιούσε τους όρους δόμησης για την εκτός σχεδίου δόμηση. Εν ολίγοις, δεν θα έβαζε το κάρο μπροστά από το άλογο» αναφέρει ο ΠΣΔΑΤΜ.
Ιδιαίτερα αρνητικές για την ακίνητη περιουσία του μέσου Ελληνα και του μικροϊδιοκτήτη χαρακτήρισε τις διατάξεις για την κατάργηση των παρεκκλίσεων ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς. Επισήμανε πως στην πραγματικότητα θίγουν τα μικρότερης αξίας περιουσιακά στοιχεία και όσους έχουν πολύ μικρά αγροτεμάχια στην ιδιοκτησία τους, κάτι που είναι πολύ συνηθισμένο στα νησιά και σε πάρα πολλές περιοχές της χώρας. Η ΠΟΜΙΔΑ εμμένει στην άποψη ότι οι διατάξεις αυτές θα έπρεπε να παραμείνουν ως έχουν, μέχρις ότου φτιαχτούν τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια, τα οποία προβλέπει το ίδιο το νομοσχέδιο. Ο κ. Παραδιάς εξήγησε ότι στη συγκυρία του κορονοϊού ποιος μπορεί να πάρει αποφάσεις για να ξεκινήσει οικοδομές, να πουλήσει ή να αγοράσει ακίνητα, προσθέτοντας πως αυτοί οι οποίοι θα ευνοηθούν ενδεχομένως από τις διατάξεις του νομοσχεδίου είναι όσοι επιχειρήσουν να φτιάξουν μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες στα νησιά.
Από την πλευρά της η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ενώσεων Μηχανικών Δημοσίων Υπαλλήλων Διπλωματούχων Ανωτάτων Σχολών σημειώνει πως θα συμφωνούσε ακόμη και στην παντελή κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης, υπό την προϋπόθεση ότι έχει καταρτιστεί σαφέστατη πολεοδομική νομοθεσία, έχουν ολοκληρωθεί τα σχέδια πόλης, υπάρχουν όλα τα υπόβαθρα χαρτών (δασικοί, Κτηματολόγιο), απαλλοτριώσεων, διοικητικών γραμμών (ακτογραμμές, ρέματα, οδοί), έχουν οριστεί σαφείς χρήσεις γης για όλες τις δραστηριότητες. Ειδάλλως, θα λειτουργήσει ως μηχανισμός απαξίωσης (και δήμευσης λόγω χρεών) της μικρής ατομικής ιδιοκτησίας, ώστε αυτή να συγκεντρωθεί σε μεγάλα κεφαλαιοκρατικά συμφέροντα κυρίως του τουριστικού τομέα που είναι τα μόνα που θα μπορούν να συγκεντρώσουν ευνοϊκές προϋποθέσεις δόμησης.
Να αφαιρεθούν ή να τροποποιηθούν οι διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόμηση ζήτησε και το Επιμελητήριο Κυκλάδων, εξηγώντας ότι δεν μπορούν να έχουν εφαρμογή στα νησιά του Αιγαίου και ιδιαίτερα στα μικρής έκτασης, καθώς σπανίως συναντώνται γήπεδα που πληρούν τις προϋποθέσεις των προτεινόμενων διατάξεων. Η ασυνέχεια της νομοθεσίας μπορεί να δημιουργήσει αφετηρία πολλών ένδικων διεκδικήσεων, καθώς ιδιοκτήτες οι οποίοι επένδυσαν χρήματα υπό ένα ορισμένο νομικό καθεστώς, εάν δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να οικοδομήσουν εντός του διαστήματος προσαρμογής, είναι αναγκασμένοι είτε να σπεύσουν προς πώληση της ιδιοκτησίας τους σε χαμηλή τιμή είτε –στην περίπτωση που δεν καταστεί δυνατή η πώλησή της– να έρθουν αντιμέτωποι με την απαξίωσή της και στην περίπτωση αυτή να ασκήσουν κάθε νόμιμο δικαίωμά τους.
