Αύξηση των αντικειμενικών αξιών σε περισσότερες περιοχές της χώρας ανακοίνωσε το υπουργείο Οικονομικών, ωστόσο από την πρώτη ανάλυση των στοιχείων φαίνεται ότι έρχονται τεράστιες μειώσεις σε πανάκριβες περιοχές της Αττικής, ενώ την ίδια ώρα εκτοξεύονται οι αξίες σε λαϊκές συνοικίες της πρωτεύουσας.
Σημειώνεται ότι μία στις δύο περιοχές της χώρας παρουσιάζει αύξηση των αντικειμενικών τιμών, με το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων να αποτελείται πλέον από 13.808 ζώνες, αντιπροσωπεύοντας το 98% του πληθυσμού από 85% που ήταν έως τη μεταρρύθμιση, καθώς πολλές περιοχές της επικράτειας ήταν εκτός συστήματος.
Ενδεικτικά αναφέρεται ότι η Ζάκυνθος, η Κεφαλλονιά, η Ιθάκη, η Χίος, η Σάμος, η Πάτμος, η Κάρπαθος, η Ηλεία, η Ναύπακτος, τα Κύθηρα και άλλες περιοχές με σημαντική τουριστική δραστηριότητα, όπως η Μύκονος, η Κέρκυρα και η Κως, παρέμεναν εκτός του συστήματος του αντικειμενικού προσδιορισμού, με αποτέλεσμα ο ΕΝΦΙΑ να υπολογίζεται βάσει της κατώτερης τιμής ζώνης της δημοτικής ενότητας ή δήμου ή περιφερειακής ενότητας, στην οποία ανήκουν οι εν λόγω περιοχές.
Μειώσεις σε περιοχές με… βίλες και μεζονέτες
Η ανακοίνωση των νέων αντικειμενικών αξιών ανέδειξε τα… παράδοξα του νέου χάρτη των ακινήτων. Περιοχές της Αττικής, που θεωρούνται ως οι πλέον ακριβές για να αγοράσει κάποιος ένα ακίνητο, το οποίο κοστολογείται σε τιμές πολλών εκατοντάδων χιλιάδων ή και εκατομμυρίων ευρώ, παρουσιάζουν μείωση των αντικειμενικών αξιών.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι η Κηφισιά που παρουσιάζει μείωση των τιμών έως και 34,8%, καθώς η κατώτατη τιμή ζώνης διαμορφώνεται στα 750 ευρώ το τετραγωνικό από τα 1.150 ευρώ που είναι σήμερα, ενώ η ανώτατη τιμή στην ίδια περιοχή μειώνεται από τα 3.500 ευρώ το τετραγωνικό στα 3.250 ευρώ. Αντίστοιχα, στη Φιλοθέη η ανώτατη τιμή ζώνης, από τα 4.700 ευρώ το τετραγωνικό σήμερα, μειώνεται στα 4.000 ευρώ, μια πτώση της τάξεως του 14,9%.
Στην Εκάλη η ανώτατη τιμή ζώνης, από τα 3.850 ευρώ το τετραγωνικό, την Πρωτοχρονιά του 2022 θα διαμορφωθεί στα 3.500 ευρώ, δηλαδή μείωση 9,1%. Στο Ελληνικό, μια περιοχή που παρουσιάζει ραγδαία ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια, με προοπτικές περαιτέρω ανόδου λόγω της επένδυσης στην περιοχή, η ανώτατη τιμή ζώνης μειώνεται κατά 150 ευρώ το τετραγωνικό και από τα 2.800 ευρώ σήμερα θα βρεθεί στα 2.650 ευρώ.
Αυξήσεις σε λαϊκές γειτονιές
Στον αντίποδα, το υπουργείο Οικονομικών εκτόξευσε τις αντικειμενικές αξίες σε λαϊκές περιοχές, όπως το Χαϊδάρι. Η κατώτατη τιμή ζώνης αυξάνεται κατά 23,5% στα 1.050 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ η ανώτατη τιμή εκτοξεύεται κατά 46,2% από τα 1.300 ευρώ το τετραγωνικό στα 1.900 ευρώ. Αντίστοιχα, σε έναν από τους μεγαλύτερους δήμους της χώρας, το Περιστέρι, η κατώτατη τιμή αυξάνεται κατά 18,8%. Η ανώτατη τιμή ζώνης κινείται ανοδικά κατά 400 ευρώ το τετραγωνικό από τα 1.150 ευρώ στα 1.550 ευρώ, μια αύξηση της τάξεως του 34,8%.
Εκτόξευση των τιμών παρατηρείται σε ακόμα μια λαϊκή περιοχή, το Καματερό, στο οποίο η κατώτατη τιμή αυξάνεται κατά 62,5% και η ανώτατη κατά 52,6%. Στα… παράδοξα των νέων αντικειμενικών θα πρέπει να συμπληρωθεί και το Κερατσίνι, μια περιοχή που θα δει τις τιμές ζώνης να εκτοξεύονται έως και 31,6% καθώς οι αξίες αυξάνονται από τα 950 ευρώ το τετραγωνικό στα 1.250 ευρώ.
Ο «χάρτης» με τις ακριβές περιοχές
Σε δυσθεώρητα ύψη παραμένουν οι τιμές σε πολλές περιοχές που κρατούν τα ηνία με τις πλέον ακριβές ζώνες της χώρας. Λαιμός Βουλιαγμένης, Κολωνάκι, Ηρώδου Αττικού, Μύκονος και… Σπέτσες καταγράφουν τις υψηλότερες τιμές ζώνης, ωστόσο εντύπωση προκαλεί ότι στην πρώτη δεκάδα δεν βρίσκονται περιοχές όπως η Εκάλη και η Φιλοθέη, στις οποίες σημειώθηκε μείωση των αντικειμενικών αξιών.
Συγκεκριμένα:
- Λαιμός Βουλιαγμένης: Πρόκειται για την πλέον ακριβή περιοχή της Ελλάδας, όπου οι αντικειμενικές αξίες κινούνται στα 10.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Οι παλιές αντικειμενικές τιμές διαμορφώνονταν από 2.400 έως 8.900 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και από το 2022 θα κυμαίνονται από τα 3.800 ευρώ έως τα 10.800 ευρώ.
- Ηρώδου Αττικού: Είναι ο δρόμος στον οποίο βρίσκονται το Προεδρικό Μέγαρο και το Μέγαρο Μαξίμου. Η τιμή ζώνης αυξήθηκε κατά 1.200 ευρώ το τετραγωνικό, καθώς η παλιά τιμή ζώνης άγγιζε τα 9.000 και πλέον θα διαμορφωθεί στα 10.200 ευρώ.
- Κολωνάκι: Μια από τις περιοχές του κέντρου που ανέκαθεν συγκέντρωνε υψηλές τιμές στις αξίες των ακινήτων. Αν και οι νέες αντικειμενικές τιμές στην περιοχή αυξήθηκαν μόλις 100 ευρώ, παραμένει μια από τις πιο ακριβές περιοχές της χώρας, με την τιμή ζώνης να διαμορφώνεται στα 8.550 ευρώ.
- Μύκονος: Το νησί των ανέμων δεν κρατά τα σκήπτρα ως μια από τις πιο ακριβές περιοχές της χώρας, αλλά ήταν και η πρωταθλήτρια στο ποσοστό ανόδου των τιμών. Η αύξηση των τιμών είναι 229% και συγκεκριμένα σε τρεις περιοχές του νησιού. Οι νέες τιμές ζώνης φτάνουν έως και τα 5.900 ευρώ το τετραγωνικό.
- Παραλία Θεσσαλονίκης: Η Λεωφόρος Νίκης αποτελεί τον πιο ακριβό δρόμο της συμπρωτεύουσας, αλλά και της Βόρειας Ελλάδας, όπου η τιμή ζώνης ξεπερνά πολλά κοσμοπολίτικα νησιά. Πλέον οι νέες αντικειμενικές αξίες αγγίζουν τα 5.150 ευρώ.
- Σαντορίνη: Οι τιμές στην Καλντέρα εκτοξεύονται κατά 105%, καθώς αυξήθηκαν πολύ οι αντικειμενικές αξίες του νησιού. Οι τρέχουσες τιμές ξεκινούν από τα 1.350 το τετραγωνικό μέτρο και φτάνουν έως τα 4.950 ευρώ. Πλέον οι αξίες ξεπερνούν τα 5.050 ευρώ.
- Σπέτσες: Το κοσμοπολίτικο νησί του Αργοσαρωνικού βρίσκεται στις πρώτες θέσεις των περιοχών της χώρας με τις υψηλότερες τιμές ζώνης, όπου παρά τη μείωση κατά 100 ευρώ το τετραγωνικό οι νέες αξίες αγγίζουν τα 4.350 ευρώ.
Παράπλευρες απώλειες με «χαράτσια»
Οι αυξήσεις στις αντικειμενικές θα αναγκάσουν τους ιδιοκτήτες να καταβάλουν έμμεσα στο κράτος πολύ υψηλότερους φόρους τα επόμενα χρόνια, ενώ αναμένεται να εκτοξευθούν τα ήδη υψηλά ενοίκια στις περισσότερες περιοχές της χώρας, τα οποία είναι απλησίαστα για τους περισσότερους φορολογουμένους, με βάση τους χαμηλούς μισθούς που επικρατούν στην αγορά.
- Ενοίκια: Πηγές της κτηματαγοράς εκτιμούν πως οι νέες τιμές που θα ισχύσουν από τον Ιανουάριο του 2022 θα αυξήσουν κατακόρυφα τα μισθώματα, κυρίως στις περιοχές που θα δουν αύξηση στις τιμές ζώνης. Ωστόσο, η πλειονότητα αυτών των περιοχών είναι λαϊκές συνοικίες και για αρκετές περιπτώσεις θα πρέπει να τεθεί ο παράγοντας παλαιότητας. Ηδη οι τιμές των ενοικίων έχουν εκτοξευθεί σε πολλές περιοχές, καθιστώντας απλησίαστα τα ακίνητα για τον μέσο Έλληνα και ένα νοικοκυριό που ανήκει στη λεγόμενη μεσαία τάξη.
- Τεκμήρια: Οι φορολογούμενοι «κοστολογούνται» κάθε χρόνο από την Εφορία για τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, όπως είναι οι κατοικίες, τα αυτοκίνητα, τα δίδακτρα που πληρώνονται σε ιδιωτικά σχολεία και εκπαιδευτήρια, τα σκάφη αναψυχής, οι πισίνες, η δαπάνη για οικιακές βοηθούς και για σοφέρ. Επίσης υπάρχει και η ελάχιστη ετήσια αντικειμενική δαπάνη του φορολογουμένου, που ανέρχεται σε 3.000 ευρώ για τον άγαμο και σε 5.000 ευρώ για τους συζύγους που υποβάλλουν κοινή φορολογική δήλωση.
Με την αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα επηρεαστεί άμεσα και το τεκμήριο για τις κατοικίες, καθώς σε πολλές περιοχές της χώρας θα αλλάξουν οι κλίμακες υπολογισμού των δαπανών διαβίωσης. Τα τεκμήρια διαβίωσης για τις κατοικίες βαρύνουν τους φορολογουμένους, είτε είναι οι ίδιοι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών είτε τα νοικιάζουν ή τους έχουν παραχωρηθεί δωρεάν.
Για ιδιοκτήτη διαμερίσματος 100 τ.μ. σε περιοχή με αντικειμενική αξία 1.500 ευρώ/ τ.μ. το τεκμήριο της Εφορίας ανέρχεται φέτος στα 4.500 ευρώ. Σε περίπτωση που η αντικειμενική αυξηθεί στα 2.800 ευρώ, αλλάζει η κλίμακα υπολογισμού και το τεκμήριο εκτοξεύεται στα 6.300 ευρώ, με αποτέλεσμα να κινδυνεύει να φορολογηθεί με τεκμαρτό εισόδημα που οδηγεί σε υψηλότερους φόρους.
Αλλάζουν οι συντελεστές παλαιότητας
Στα «σκαριά» του οικονομικού επιτελείου βρίσκονται και οι συντελεστές παλαιότητας, που διατηρούνται από το 1985, καθώς οι νέες τιμές δεν ταυτίζονται με μια σειρά συντελεστών (παλαιότητας, εμπορικότητας, ορόφου κ.ά.), με αποτέλεσμα οι φόροι που προκύπτουν να κινούνται σε πλασματική βάση.
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, οι σημαντικές αυξήσεις τιμών ζώνης που ανακοινώθηκαν σε διάφορες περιοχές της χώρας βασίστηκαν προφανώς σε εκτιμήσεις που έγιναν στην αμέσως προ κορονοϊού εποχή (2019 έως αρχές 2020), αλλά κυρίως σε σημερινά συγκριτικά στοιχεία από συμβόλαια αγοραπωλησίας νέων ή υπό κατασκευή διαμερισμάτων νέων οικοδομών, που πρέπει να είναι υποχρεωτικά ενεργειακής κλάσης τουλάχιστον Α+, χωρίς την οποία θεωρούνται αυθαίρετες.
Η επίτευξη της κλάσης αυτής απαιτεί να διαθέτουν ατομικές αντλίες θερμότητας, ενδοδαπέδια θέρμανση, εξωτερική μόνωση με θερμοπρόσοψη, παραγωγή του 65% ζεστού νερού από ανανεώσιμες πηγές και φωτοβολταϊκά συστήματα, με τεράστιο κατασκευαστικό κόστος που δικαιολογεί μεν τις παραπάνω τιμές ζώνης σε νεόδμητες κατοικίες, πλην όμως επιβάλλεται άμεση παρέμβαση στον Συντελεστή Παλαιότητας, ο οποίος απομειώνει σήμερα τις αξίες όλων των υπόλοιπων οικοδομών ως εξής:
- Των κατοικιών: -10% ανά πενταετία για τα πρώτα 10 έτη και μετά -5% ανά πενταετία και μόνον έως -40% (δηλαδή οι πρώτες πολυκατοικίες του 1950 και του 1960 εξομοιώνονται με τις κατοικίες του 1980!)
- Των επαγγελματικών ακινήτων: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -20% (δηλαδή όλα τα γραφεία και καταστήματα του προηγούμενου αιώνα εξομοιώνονται με τα σχετικά νεόδμητα του 2000!)
- Των κτισμάτων γενικά στον ΕΝΦΙΑ: +- 5% ανά πενταετία και μόνον έως -20% (με την εφαρμογή του πραγματικά ασύλληπτου «συντελεστή νεότητας» που αντί να μειώνει την αξία των παλαιών αυξάνει κατά 25% την αξία των νέων!).
Αντίθετα, με διοικητική διάταξη-παγίδα, που πρέπει να καταργηθεί άμεσα, η πολεοδομική τακτοποίηση έστω και ενός τ.μ. μηδενίζει την παλαιότητα και επαυξάνει την αξία ολόκληρου του ακινήτου, φορολογώντας το ως νεόδμητο! Συνεπώς ο μειωτικός Συντελεστής Παλαιότητας πρέπει να διπλασιαστεί τόσο ως προς τα ποσοστά όσο και ως προς τον χρόνο απομείωσης αξίας, διότι οι πραγματικές αξίες των παλαιότερων κτισμάτων ήδη απαξιώνονται συνεχώς και προγραμματισμένα μέσω του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης και των νέων κάθε είδους αναγκαστικών προδιαγραφών, οδηγώντας τα παλαιότερα κτίρια στην απαξίωση και τελικά στην κατεδάφισή τους.
