Σε αναμμένα κάρβουνα κάθονται οι ιδιοκτήτες μικρών εκτός σχεδίου οικοπέδων. Σε λιγότερο από δύο μήνες, στις 9 Δεκεμβρίου, εκπνέει η προθεσμία που είχαν στη διάθεσή τους για να εκδώσουν οικοδομική άδεια και να κατοχυρώσουν δικαίωμα να χτίσουν κατά παρέκκλιση σε οικόπεδα των 750, 1.200 και 2.000 τετραγωνικών μέτρων.
Του Βασίλη Παπακωνσταντόπουλου
Αν δεν το κάνουν, από τις 10 Δεκεμβρίου δεν θα μπορούν να εκδώσουν οικοδομική άδεια και θα πρέπει να περιμένουν την εκπόνηση του Τοπικού ή του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ ή ΕΠΣ) της περιοχής, το οποίο θα καθορίζει τους όρους δόμησης και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης για να διαπιστώσουν εάν μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους. Μια περιουσία που μέχρι τότε θα έχει χάσει μεγάλο μέρος της αξίας της.
Το τελευταίο διάστημα πληθαίνουν τα αιτήματα για παράταση της προθεσμίας τόσο από μηχανικούς και πολίτες όσο και από τα κόμματα της αντιπολίτευσης. Σύμφωνα με πληροφορίες, η ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας εμφανίζεται θετική στο ενδεχόμενο να δοθεί περισσότερος χρόνος στους πολίτες για να προχωρήσουν στην έκδοση των αδειών δόμησης και να μη χάσουν τη δυνατότητα δόμησης κατά παρέκκλιση σε εκτός σχεδίου περιοχές. Οι ίδιες πληροφορίες αναφέρουν ότι η παράταση θα συνδυαστεί με το χρονοδιάγραμμα του ΥΠΕΝ για την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, κάτι που σημαίνει ότι η προθεσμία είναι πιθανό να παρατεθεί κατά δύο έτη, μέχρι το 2025.
Ρόλο, φυσικά, στην τελική απόφαση αναμένεται να διαδραματίσει και το γεγονός ότι διανύουμε προεκλογική χρονιά, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την αντιμετώπιση ενός ζητήματος που «αγγίζει» εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων. Δεν αποκλείεται η παράταση να δοθεί τμηματικά έως το 2025 (ανά εξάμηνο ή ανά έτος), με στόχο να μην «παγώσει» η οικοδομική δραστηριότητα. Αυτή την περίοδο το ΥΠΕΝ σταθμίζει όλες τις παραμέτρους και σύντομα αναμένεται να ξεκαθαρίσει τις προθέσεις του. Προς την κατεύθυνση της παράτασης συνηγορούν οι συνθήκες που διαμορφώθηκαν την τελευταία διετία στην κοινωνία. Κατά τη διάρκεια της πανδημίας οι υπηρεσίες δόμησης των δήμων υπολειτουργούσαν, ενώ η ενεργειακή κρίση και ο πόλεμος στην Ουκρανία εκτόξευσαν τις τιμές των οικοδομικών υλικών, καθιστώντας δυσπρόσιτη οικονομικά την έκδοση οικοδομικών αδειών.
Ακόμα ένα δεδομένο που ενισχύει τις σκέψεις της ηγεσίας του ΥΠΕΝ για παράταση είναι και το ζήτημα της αναγνώρισης των οδών. Για να χτίσει κάποιος σε εκτός σχεδίου περιοχή θα πρέπει το οικόπεδο να έχει «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό, κάτι που πρακτικά δεν μπορεί να γίνει σε μεγάλο μέρος της επικράτειας, αφού η σχετική υπουργική απόφαση για τις μελέτες καταγραφής και αναγνώρισης οδών υπεγράφη μόλις τον περασμένο Μάιο.
Ο χαρακτηρισμός μιας οδού ως κοινόχρηστης είναι καταρχάς απαραίτητη πολεοδομική προϋπόθεση για τη δομησιμότητα των γηπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή, ενώ αποτελεί διαχρονικό πρόβλημα η διαφορετική αντιμετώπιση και η ερμηνεία του. Μέχρι σήμερα δεν έχουν αναγνωριστεί ως κοινόχρηστοι πολλοί δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από τους δήμους, είναι ασφαλτοστρωμένοι και έχουν και δίκτυα κοινής ωφέλειας. Οι δρόμοι αυτοί, σύμφωνα με απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (848/2018), θεωρούνται ιδιωτικοί και απαγορεύεται η οικοδόμηση των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο σε αυτές και έχουν εμβαδόν μικρότερο των 4 στρεμμάτων.
Στην υπουργική απόφαση, που υπέγραψε τον Μάιο ο υφυπουργός Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος Νίκος Ταγαράς, περιλαμβάνονται οι τεχνικές προδιαγραφές, τα κριτήρια και οι προϋποθέσεις για το πώς θα καταγραφεί το υπάρχον οδικό δίκτυο της χώρας ανά Δημοτική Ενότητα, στις περιοχές εκτός σχεδίου, εκτός των ορίων οικισμών προ του 1923 και των οικισμών μέχρι 2.000 κατοίκους.
Σκοπός των μελετών καταγραφής του οδικού δικτύου ανά Δημοτική Ενότητα είναι η κατηγοριοποίηση των οδών με βάση τον χαρακτήρα τους, τα επιμέρους γεωμετρικά χαρακτηριστικά τους και τον ρόλο που επιτελούν στο συνολικό οδικό δίκτυό της, ώστε να αποτελέσουν τη βάση δεδομένων για την περαιτέρω ιεράρχησή τους και τον καθορισμό του κοινόχρηστου οδικού δικτύου με βάση τις ειδικότερες προϋποθέσεις και τα κριτήρια του Προεδρικού Διατάγματος της περιπτώσεως γ΄ της παραγράφου 15 του άρθρου 20 του ν.3937/2011. Από τη στιγμή που θα αναγνωριστούν και θα χαρακτηριστούν «κοινόχρηστο δημοτικό οδικό δίκτυο», θα δοθεί η δυνατότητα στο ΥΠΕΝ να ξεκαθαρίσει επιτέλους το τοπίο στην εκτός σχεδίου δόμηση.
Το ΥΠΕΝ θα συντάσσει τα τεύχη των διαγωνισμών για την ανάθεση των μελετών, έπειτα θα γνωμοδοτεί το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων και στη συνέχεια τα τεύχη θα διαβιβάζονται στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος για την εκκίνηση της διαγωνιστικής διαδικασίας. Η χρηματοδότηση των μελετών θα καλύπτεται από πόρους του Προγράμματος Δημοσίων Επενδύσεων και θα πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί έως τις 30 Ιουνίου 2025.
Βάσει άλλης απόφασης που είχε δημοσιευτεί επίσης τον Μάιο στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης (ΦΕΚ B 2504/20.05.2022), έχει ξεκινήσει η εκπόνηση των μελετών οριοθέτησης οικισμών προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων. Σύμφωνα με την απόφαση, τα προγράμματα οριοθέτησης οικισμών προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων αποτελούν μέρος του πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας και αποσκοπούν στην ταχεία ολοκλήρωσή του για το σύνολο της επικράτειας, εξασφαλίζοντας τη βιώσιμη εν γένει χωρική ανάπτυξη με γνώμονα την ορθολογική οργάνωση του χώρου, την εξάλειψη της άναρχης δόμησης και την αποφυγή της αστικής διάχυσης στον αγροτικό χώρο. Παράλληλα, θα διασφαλίσουν την προστασία που επιβάλλει το Σύνταγμα σε όσους εξ αυτών έχουν παραδοσιακό χαρακτήρα, με την ανάδειξη της ιδιαίτερης ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής και αισθητικής φυσιογνωμίας τους.
Η οριοθέτηση οικισμών προϋφισταμένων του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων απαιτεί εξειδικευμένες πολεοδομικές μελέτες, οι οποίες δύναται να εκπονούνται αυτοτελώς και ανεξάρτητα από τις μελέτες Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, όταν συντρέχουν ειδικοί λόγοι ή επιβάλλεται για λόγους αποκατάστασης της νομιμότητας ή όταν διαπιστώνονται προβλήματα που πρέπει να αντιμετωπιστούν με ταχείες διαδικασίες (όπως η νομική θωράκιση του ερείσματος των εκτελεστών διοικητικών πράξεων, ιδίως του κύρους των εκδιδόμενων οικοδομικών αδειών) στις περιπτώσεις οικισμών μη οριοθετημένων ή οικισμών τα όρια των οποίων έχουν ακυρωθεί, στους οποίους παρατηρούνται έντονες οικιστικές πιέσεις.
Για ποιους οικοπεδούχους εκπνέει η διορία
Με τον νόμο 4759/2020 το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας όρισε μία μεταβατική περίοδο δύο ετών, εντός της οποίας οι ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου οικοπέδων κάτω των 4 στρεμμάτων μπορούν να εκδώσουν οικοδομική άδεια για να αξιοποιήσουν οικιστικά την περιουσία τους. Ειδικότερα, για χρονικό διάστημα δύο ετών από τη δημοσίευση του νόμου (εκπνέει στις 9 Δεκεμβρίου) θεωρούνται κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα για την ανέγερση κατοικίας τα γήπεδα:
α) που κατά την ημέρα δημοσίευσης του νόμου έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές και εφόσον έχουν:
αα) Τα γήπεδα που υφίστανται κατά τη 12/11/1962 και διαθέτουν ελάχιστο πρόσωπο 10 μέτρα, ελάχιστο βάθος 15 μέτρα και ελάχιστο εμβαδόν 750 τ.μ.,
αβ) που υφίστανται κατά τη 12/9./964 με ελάχιστο πρόσωπο 20 μέτρα, ελάχιστο βάθος 35 μέτρα και ελάχιστο εμβαδόν 1.200 τ.μ.,
β) που έχουν πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό εφόσον υφίστανται κατά την 17/10/1978 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο 25 μ., ελάχιστο βάθος 40 μέτρα και ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ.,
γ) που δημιουργήθηκαν από τη 17/10/1978 μέχρι την ημέρα δημοσίευσης του παρόντος με ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ.,
δ) που έχουν πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό κατηγορίας Α, εφόσον υφίστανται κατά την 17/10/1978, και έχουν ελάχιστο πρόσωπο 25 μ., ελάχιστο βάθος 40μ. και ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ.,
ε) που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24/4/1977 ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ., πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, δημοτική κατηγορίας Α οδό ή σε κοινόχρηστο χώρο τουλάχιστον 25 μ. και ελάχιστο βάθος 40μ.,
στ) που είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διανοίξεως διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις λοιπές προϋποθέσεις των γηπέδων των περ. γ΄ ή δ΄,
ζ) σε περιπτώσεις αναδασμών, γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή άρτιων και οικοδομήσιμων γηπέδων, εφόσον μετά τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων των περ. γ΄ ή δ΄.
Σημειώνεται ότι οι διατάξεις του νόμου έχουν ισχύ εκεί όπου δεν υπήρχε σχεδιασμός, δηλαδή για το μεγαλύτερο μέρος της χώρας. Αυτή τη στιγμή έχει προκηρυχθεί περίπου το 70% των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, ενώ έως το τέλος του έτους αναμένεται να έχει προκηρυχθεί και το υπόλοιπο 30%. Οι διαδικασίες τρέχουν γρήγορα, καθώς η χρηματοδότηση προέρχεται από το Ταμείο Ανάκαμψης και τα χρονοδιαγράμματα είναι σφιχτά.
Παράταση ζητούν φορείς και κόμματα της αντιπολίτευσης
Το άδειασμα της κλεψύδρας εντείνει, όπως είναι φυσικό, τις παρεμβάσεις από φορείς και κόμματα της αντιπολίτευσης, που ζητούν από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας να παρατείνει τη σχετική προθεσμία έκδοσης οικοδομικών αδειών στα κατά παρέκκλιση μικρά οικόπεδα – εκτός σχεδίου.
Σε πρόσφατο ψήφισμά της η Διοικούσα Επιτροπή του Τεχνικού Επιμελητηρίου της Ελλάδος τονίζει πως μετά τις 9 Δεκεμβρίου καταργείται οριστικά η δυνατότητα της κατά παρέκκλισης δόμησης γηπέδων στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας, που σημαίνει ότι με τη λήξη της παραπάνω ημερομηνίας όλες σχεδόν οι ιδιοκτησίες με επιφάνεια μικρότερη των 4 στρεμμάτων θα χάσουν οριστικά τη δυνατότητα δόμησης και άρα θα απαξιωθούν πλήρως. Σημειώνει πως μέσα σε ένα περιβάλλον με τις γνωστές υγειονομικές συνέπειες των προηγούμενων μηνών και τη γενικότερη οικονομική αστάθεια που συνδυάζεται με την εκτίναξη του κατασκευαστικού κόστους και την ενεργειακής κρίσης, είναι σχεδόν ανέφικτο να μπορέσουν οι ιδιοκτήτες των μικρών ιδιοκτησιών να αξιοποιήσουν τις περιουσίες τους.
«Η νομοθετική λύση για την κατά παρέκκλιση εκτός σχεδίου δόμηση θα πρέπει να εφαρμοστεί μετά την ολοκλήρωση και παράδοση των πολεοδομικών μελετών που χρηματοδοτούνται από το πρόγραμμα πολεοδομικής μεταρρύθμισης “Κων/νος Δοξιάδης”, σύμφωνα με όσα δεσμευτικά ισχύουν για να χρηματοδοτηθούν οι μελέτες από το Ταμείο Ανάκαμψης. Η μεταβατική λύση στο πρόβλημα, που αντιμετωπίζουν χιλιάδες ιδιοκτησίες, εν όψει της πλήρους απαγόρευσης δόμησης στα λεγόμενα μικρά οικόπεδα, στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας, μπορεί να προέλθει μόνο μέσα από τη χορήγηση παράτασης στην έκδοση οικοδομικών αδειών στα κατά παρέκκλιση μικρά οικόπεδα – εκτός σχεδίου για τουλάχιστον δύο χρόνια και μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού» αναφέρει στο ψήφισμά της η επιτροπή.
Στο ίδιο μήκος κύματος κινούνται και τα τμήματα Πελοποννήσου και Δωδεκανήσου του ΤΕΕ. Στην ανακοίνωσή του το ΤΕΕ Πελοποννήσου αιτείται την παράταση τουλάχιστον κατά δύο έτη της προθεσμίας για την έκδοση προέγκρισης οικοδομικών αδειών σε κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα. Εξηγεί ότι η σύνταξη των Πολεοδομικών Σχεδίων δεν έχει ολοκληρωθεί, το νέο σκηνικό οικονομικής αστάθειας που έχει διαμορφωθεί λόγω του πολέμου στην Ουκρανία, λόγω της ενεργειακής κρίσης, αλλά κυρίως λόγω των ανατιμήσεων των οικοδομικών υλικών έχει παγώσει αυτή τη στιγμή κάθε δραστηριότητα του κατασκευαστικού κλάδου, κατά συνέπεια και τις εκδόσεις οικοδομικών αδειών στις περισσότερες εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας και όχι μόνο.
Τουλάχιστον έναν χρόνο παράταση ζητά το ΤΕΕ Δωδεκανήσου, υποστηρίζοντας ότι η κατάργηση της δυνατότητας της κατά παρέκκλισης δόμησης γηπέδων στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας θα υποβαθμίσει την ιδιωτική περιουσία. Να παραταθεί τουλάχιστον για μία διετία η προθεσμία για την εκτός σχεδίου δόμηση σε γήπεδα μικρότερα των 4 στρεμμάτων που με τις ισχύουσες παρεκκλίσεις ήταν άρτια και οικοδομήσιμα έχει ζητήσει και η ΠΟΜΙΔΑ.
Η συζήτηση για τη μετάθεσης της καταληκτικής ημερομηνίας για τη χορήγηση προέγκρισης οικοδομικής άδειας έχει μεταφερθεί και στη Βουλή. Πριν από λίγο καιρό υπέβαλαν με ερώτησή τους αίτημα παράτασης 21 βουλευτές του ΣΥΡΙΖΑ, ενώ προχθές κατέθεσε σχετική ερώτηση και η βουλευτής Δράμας του ΠΑΣΟΚ- Κινήματος Αλλαγής Χαρά Κεφαλίδου.
