Δυνατότητα να υπαχθούν εκ νέου στον νόμο των αυθαιρέτων δίνεται σε ακίνητα στα οποία έχουν εντοπιστεί λάθη και παραλείψεις, με αποτέλεσμα πολλές συμβολαιογραφικές πράξεις να θεωρούνται άκυρες και να πρέπει να επαναληφθούν.
- Από τον Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο
Πρόκειται για χιλιάδες ακίνητα τα οποία αυτή τη στιγμή δεν μπορούν να μεταβιβαστούν. Η σχετική διάταξη προστέθηκε στο σχέδιο νόμου του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης για το Κτηματολόγιο, που άρχισε να συζητείται στη Βουλή και θέτει ως στόχο την ολοκλήρωση του πολύπαθου Κτηματολογίου μέσα στο 2025.
Το νομοσχέδιο θεσπίζει νέες ψηφιακές διαδικασίες διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων των ακινήτων, προβλέπει εξωδικαστικές λύσεις για τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» και επιχειρεί να απεγκλωβίσει πολλά ακίνητα που είχαν χαρακτηριστεί αρχικά δασικά στους κυρωμένους δασικούς χάρτες. Παράλληλα, επιστρατεύει την Τεχνητή Νοημοσύνη για την υποβοήθηση της διεκπεραίωσης εκκρεμουσών πράξεων Κτηματολογίου και βάζει στο παιχνίδι των ελέγχων ιδιώτες μηχανικούς.
Ειδικότερα, το άρθρο 16 του σχεδίου νόμου «Ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, απλοποίηση διαδικασιών, χρήση Τεχνητής Νοημοσύνης και διατάξεις για τη λειτουργία του ν.π.δ.δ. Ελληνικό Κτηματολόγιο, λοιπές διατάξεις του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης», που συζητήθηκε αυτήν την εβδομάδα στις επιτροπές της Βουλής, τροποποιεί τον νόμο 4495/2017 για την αυθαίρετη δόμηση και συγκεκριμένα τη διάταξη με την οποία απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ή έχει εκτελεστεί πολεοδομική παράβαση.
«Η ανωτέρω ακυρότητα των μεταβιβάσεων και των συστάσεων εμπράγματων δικαιωμάτων που έχουν πραγματοποιηθεί προ της 1/5/2024 αίρεται με μεταγενέστερη υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος των αυθαιρεσιών ή των ανωτέρω πολεοδομικών παραβάσεων που είχαν εγκατασταθεί προ των ανωτέρω πράξεων, εφόσον αυτή είναι επιτρεπτή και υπό την προϋπόθεση σύνταξης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53. Σε περίπτωση που η συμβολαιογραφική πράξη που καταρτίστηκε κατά παράβαση του πρώτου εδαφίου χρήζει διόρθωσης ως προς τα στοιχεία του ακινήτου, αυτή δύναται να διορθωθεί από τον τελευταίο αποκτώντα το εμπράγματο δικαίωμα, μονομερώς, ενεργούντα για λογαριασμό του και για λογαριασμό του μεταβιβάζοντος, τεκμαιρομένου ότι ο αποκτών ενεργεί δυνάμει των διατάξεων των άρθρων 235, 223 και 726 του Αστικού Κώδικα. Κατά τη σχετική διόρθωση της οικείας πράξης προσαρτώνται μόνον το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ του τελευταίου αποκτώντος, το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας της παρ. 3 του άρθρου 53, η βεβαίωση υπαγωγής, το σχεδιάγραμμα της κάτοψης, και το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος. Τυχόν απαιτούμενη δήλωση φόρου υποβάλλεται μονομερώς» αναφέρει το άρθρο.
Όπως επισημαίνεται στην αιτιολογική έκθεση, από την έναρξη εφαρμογής της υπαγωγής αυθαιρέτων διαπιστώνονται παραλείψεις στην υπαγωγή που είχε λάβει χώρα κατά το παρελθόν και εντοπίζονται μεταγενέστερα από τους μηχανικούς κατά τη σχετική αυτοψία τους εν όψει σύνταξης νέας συμβολαιογραφικής πράξης. Αυτό έχει ως συνέπεια πολλές συμβολαιογραφικές πράξεις να θεωρούνται άκυρες και να πρέπει να επαναληφθούν. Μάλιστα, η επανάληψη των συμβολαίων αυτών είναι πολλές φορές αδύνατη είτε λόγω μη ανεύρεσης των τότε συμβαλλομένων είτε αδυναμίας εύρεσης των τυχόν κληρονόμων τους ή λόγω άρνησης κάποιων εξ αυτών να προσέλθουν ή λόγω αδυναμίας συλλογής των απαραίτητων για την επανάληψη πιστοποιητικών και εγγράφων.
Παράλληλα ήδη παγιώνεται νομολογία με την οποία αμφισβητείται η ακυρότητα των συμβολαιογραφικών πράξεων κατά παράβαση του άρθρου 82 του ν. 4495/2017 (Α’ 167). Ο εντολέας μπορεί να υπογράφει τη σχετική υπεύθυνη δήλωση για την υπαγωγή του ακινήτου του στις διατάξεις τακτοποίησης, όμως αναμφίβολα δεν διαθέτει τις απαραίτητες επιστημονικές γνώσεις για να αξιολογήσει την υπαγωγή του μηχανικού είτε ως προς τη διαδικασία είτε ως προς την ουσία της. «Συνεπώς, καθίσταται αναγκαίο, για τις περιπτώσεις των αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσεων που υπήχθησαν στις διατάξεις των ν. 4014/2011, 4178/2013 και 4495/2017 ελλιπώς ή εσφαλμένως είτε δεν υπήχθησαν καθόλου και εν συνεχεία μεταβιβάστηκαν με συμβολαιογραφική πράξη, η ακυρότητα της τελευταίας να θεραπεύεται με την εκ των υστέρων ορθή υπαγωγή τους στις διατάξεις του παρόντος. Με τον τρόπο αυτό εξυπηρετείται ο πάγιος σκοπός των ανωτέρω διατάξεων χωρίς να προκαλείται ακυρότητα των συμβολαιογραφικών πράξεων, με τις ανωτέρω αναφερόμενες δυσμενείς για τους συναλλασσόμενους συνέπειες» σημειώνεται χαρακτηριστικά.
Απεγκλωβισμός
Το σχέδιο νόμου για το Κτηματολόγιο περιλαμβάνει επίσης διατάξεις για τον απεγκλωβισμό δεκάδων χιλιάδων ιδιοκτητών, οι οποίοι μέχρι σήμερα παραμένουν «όμηροι» της γραφειοκρατίας και των δικαστηρίων. Μία από αυτές αφορά τα ακίνητα εκείνα που είχαν χαρακτηριστεί αρχικά δασικά στους δασικούς χάρτες. Συγκεκριμένα, κάθε ιδιοκτήτης που έχει υποβάλει αντίρρηση επί του Δασικού Χάρτη κι έχει δικαιωθεί θα μπορεί να διορθώνει υπέρ του την εγγραφή στο Κτηματολογικό Γραφείο, χωρίς να χρειάζεται να προσφύγει στα δικαστήρια.
Πρόκειται για ένα ζήτημα που ταλανίζει πάρα πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς η αναμόρφωση των Δασικών Χαρτών καθυστερεί, τη στιγμή που η νομοθεσία επιβάλλει στα Δασαρχεία να προβάλλουν το «αμάχητο» τεκμήριο ιδιοκτησίας του Δημοσίου στα δικαστήρια, έως την οριστική εξαίρεσή τους ως μη δασικών από τους Δασικούς Χάρτες. Μέσω της ρύθμισης το υπουργείο φιλοδοξεί να διασφαλίσει ότι στις περιπτώσεις αυτές ο ιδιοκτήτης βάσει δημόσιου εγγράφου θα διορθώνει υπέρ αυτού την κτηματολογική εγγραφή χωρίς να υποχρεωθεί να καταφύγει σε μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες.
Θα πρέπει να πληρούνται τέσσερις σωρευτικές προϋποθέσεις: α) να υφίσταται στα κτηματολογικά βιβλία εγγραφή με εμφαινόμενο ως ιδιοκτήτη το Ελληνικό Δημόσιο ή τη Διεύθυνση Δασών του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, β) να υφίσταται απόφαση Επιτροπής Εξέτασης Αντιρρήσεων με την οποία έγινε δεκτή προβληθείσα αντίρρηση κατά του δασικού χάρτη και να έχει παρέλθει η προθεσμία για την άσκηση ένδικων βοηθημάτων κατ’ αυτής, ή το ακίνητο να βρίσκεται εκτός των περιοχών κυρωμένου δασικού χάρτη, γ) να προκύπτει εμπράγματο δικαίωμα φυσικού ή νομικού προσώπου ή δικαιοπαρόχου αυτών, από δημόσιο έγγραφο που καταχωρίστηκε στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου πριν από την περαίωση της κτηματογράφησης, ή και έπειτα από αυτήν, εφόσον στηρίζεται σε προηγούμενη πράξη καταχωρισθείσα στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου πριν από την περαίωση και δ) η κτηματολογική εγγραφή να ερείδεται στο τεκμήριο κυριότητας του Δημοσίου επί δασικών εκτάσεων.
Fast track διαδικασία αναγνώρισης ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων
Με άλλη διάταξη, το Ελληνικό Δημόσιο θα παραιτείται από την άσκηση ένδικων μέσων για ακίνητα που εμφανίζονται κατά τις αρχικές εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», αλλά με οριστική δικαστική απόφαση έχουν αναγνωριστεί ιδιώτες ως κύριοι των ακινήτων. Σε πολλές περιπτώσεις, ενώ οι αρμόδιες κτηματικές υπηρεσίες βεβαιώνουν ότι δεν προκύπτει δικαίωμα του Ελληνικού Δημοσίου σε ακίνητο που εμφανίζεται κατά τις αρχικές εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και έχει αναγνωριστεί ιδιώτης με οριστική δικαστική απόφαση ως κύριος του ακινήτου, το Ελληνικό Δημόσιο προβαίνει σε άσκηση ένδικων μέσων, ενώ δεν υπάρχουν αποδεικτικά στοιχεία που να στηρίζουν το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του Ελληνικού Δημοσίου επί του ακινήτου, με αποτέλεσμα εξ αυτού του λόγου να ταλαιπωρούνται αναιτίως οι ιδιοκτήτες οικονομικά και επί μακρόν χρόνον.
Πλέον, εφόσον αποδεικνύεται με δημόσιο έγγραφο η ιδιοκτησία ακινήτου, η εγγραφή θα μπορεί να διορθωθεί εντός Κτηματολογικού Γραφείου και εκτός δικαστικών αιθουσών με γρήγορη διαδικασία, υπό την προϋπόθεση ότι με τη διόρθωση αυτή δεν επηρεάζεται δικαίωμα άλλου ιδιοκτήτη ή το ακίνητο δεν έχει δηλωθεί και από άλλο πρόσωπο.
Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, η διόρθωση θα επιτυγχάνεται εφόσον προκύπτει από δημόσιο έγγραφο που καταχωρίστηκε στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου πριν από την ανάρτηση των στοιχείων της κτηματογράφησης, ή και έπειτα από αυτήν, εφόσον στηρίζεται σε προηγούμενη πράξη καταχωρισθείσα στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου πριν την εν λόγω ανάρτηση. Προϋπόθεση είναι μέσω της διόρθωσης να μην αντικαθίσταται (εκτοπίζεται) δικαίωμα τρίτου, εκτός αν ο τρίτος συναινεί στη διόρθωση, συνυπογράφοντας την αίτηση. Η συναίνεση αυτή δεν υποκρύπτει άτυπη μεταβίβαση ή μεταβολή τίτλου του ακινήτου. Σε κάθε περίπτωση, ο έλεγχος επί της αίτησης περιορίζεται στην ύπαρξη του δημόσιου εγγράφου ως καταχωρισθέντος στα βιβλία αυτού υπό τις περιγραφόμενες και δεν εκτείνεται στην αξιολόγηση της περιγραφόμενης σε αυτό διαδοχής δικαιοπαρόχων.
Στην περίπτωση ακινήτου με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», η αίτηση επιδίδεται υποχρεωτικά εντός 10 ημερών από την κατάθεσή της στο Ελληνικό Δημόσιο. Το Ελληνικό Δημόσιο τεκμαίρεται ότι συναινεί στην αίτηση και ο προϊστάμενος οφείλει να προβεί στην αιτούμενη διόρθωση, εάν δεν αποσταλεί από την αρμόδια υπηρεσία αρνητική απάντηση που απευθύνεται στον προϊστάμενο του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου εντός 60 ημερών από την επίδοση της αίτησης στο Ελληνικό Δημόσιο. Σε περίπτωση αρνητικής απάντησης, ακόμα και χωρίς ειδική αιτιολογία, ο προϊστάμενος οφείλει να απορρίψει την αίτηση.
Διόρθωση μικρών τετραγωνικών αποκλίσεων
Παράλληλα, θεσπίζεται η δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όταν διαπιστώνεται μικρή διαφορά μεταξύ της μέτρησης των τετραγωνικών μέτρων με σύγχρονα μέσα και των τετραγωνικών που αναφέρονται στο παλιό συμβόλαιο. Πρόκειται για ένα πάγιο αίτημα της κτηματαγοράς και η ρύθμιση αυτή αναμένεται να δώσει λύση σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που είναι εγκλωβισμένοι σε αδιέξοδα και αδυνατούν να μεταβιβάσουν τα ακίνητά τους, καθώς για να μπορέσουν να προχωρήσουν στην έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου (ΗΤΚ) θα πρέπει πρώτα να διορθώσουν τη διαφορά στα εκατοστά του διαμερίσματος στην οριζόντια ιδιοκτησία. Για να συμβεί αυτό όμως, μέχρι σήμερα, θα πρέπει η πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας να υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες του κτιρίου. Αυτό ακριβώς επιχειρεί να λύσει η διάταξη του σχεδίου νόμου, επιτρέποντας στον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος να διορθώνει μονομερώς τα εκατοστά του διαμερίσματός του και να τακτοποιεί την ιδιοκτησία του μέσω ηλεκτρονικών μέσων, βγάζοντας εύκολα και την ΗΤΚ. Οι μόνες προϋποθέσεις που θα ισχύουν θα είναι να μην επηρεάζονται οι διπλανές ιδιοκτησίες, αλλά και η πολεοδομική παράβαση να έχει γίνει πριν περιέλθει στην ιδιοκτησία του σημερινού ιδιοκτήτη.
Πώς θα ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση μέχρι το τέλος του 2025
Βασικός στόχος του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης είναι η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου. «Εισάγουμε ρυθμίσεις που διευκολύνουν τον κόσμο και μας οδηγούν το 2025 στην ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, μετά από 30 χρόνια στην Ελλάδα» δήλωσε ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης Κωνσταντίνος Κυρανάκης, κατά τη διάρκεια της συζήτησης του σχεδίου νόμου στη Βουλή.
«Αυτό το οποίο κάνουμε είναι η αυστηρή τήρηση των ούτως ή άλλως εκτροχιασμένων διαγραμμάτων, που δεν τήρησαν οι ανάδοχοι, με βάση της συμβατικές τους υποχρεώσεις. Ερχόμαστε και στο τελευταίο στάδιο, στο τελευταίο… κατοστάρι, που θα μας οδηγήσει στην ολοκλήρωση του Κτηματολογίου στο τέλος του 2025 – τελευταίες περιοχή που θα ενταχθεί στο ελληνικό Κτηματολόγιο είναι η Ρόδος και η Κως. Φέρνουμε αυτές τις ρυθμίσεις, που δίνουν δυνατότητες στη συνεργασία Κτηματολογίου και ανάδοχων μελετητών κτηματογράφησης» σημείωσε ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης.
Τόνισε πως στην ουσία το κράτος έρχεται να πάρει ξανά τον έλεγχο της σωστής κτηματογράφησης. «Να παραδώσουν οι ανάδοχοι αυτά τα οποία έχουν κάνει και θα έχει δυνατότητα πλέον ο πολίτης, αντιμέτωπος με έναν μόνο φορέα και με ένα σύστημα ενιαίων κανόνων, ό,τι χρειάζεται να το δηλώσει και ό,τι χρειάζεται να το διορθώσει. Αυτός είναι ο στόχος μας. Ενιαίοι κανόνες για όλους το 2025. Για να σταματήσουν η σύγχυση και το μπαλάκι ευθυνών μεταξύ γραφείων κτηματογράφησης, υποθηκοφυλακείων και κτηματολογικών γραφείων, να υπάρχει ένας φορέας στον οποίο να απευθύνεται ο πολίτης» συμπλήρωσε ο κ. Κυρανάκης.
Προς αυτή την κατεύθυνση το νομοσχέδιο εισάγει το πλαίσιο για την ασφαλή χρήση της Τεχνητής Νοημοσύνης στο νομικό έλεγχο των συμβολαίων, κίνηση που εκτιμάται ότι θα μειώσει τον χρόνο διεκπεραίωσης πολύπλοκων υποθέσεων κάτω από το μισό. Η εφαρμογή Τεχνητής Νοημοσύνης καταρτίζει σχετικές εισηγήσεις προς τα έχοντα αποφασιστική αρμοδιότητα όργανα, τα οποία δεν θα δεσμεύονται απ’ αυτές. Ειδικότερα, ο ψηφιακός βοηθός θα διαβάζει σε φυσική γλώσσα το αντίγραφο ενός συμβολαίου, θα αντιλαμβάνεται τι πράξη είναι αυτή που διαβάζει και θα εφαρμόζει τους αντίστοιχους κανόνες. Το ΑΙ εντοπίζει αν υπάρχουν όλα τα απαραίτητα στοιχεία για τον νομικό έλεγχο ενός συμβολαίου, όπως οι ενημερότητες, η δήλωση ΕΝΦΙΑ. Αφού ολοκληρώσει τον έλεγχο, θα δημιουργεί μια έτοιμη εισήγηση προς τον προϊστάμενο, στην οποία θα αναφέρει αν το συμβόλαιο είναι σύννομο, ενώ ο προϊστάμενος θα καλείται να κάνει review και να δώσει το πράσινο φως. Πρακτικά, με το σχέδιο νόμου το Κτηματολόγιο γίνεται ο πρώτος φορέας του Δημοσίου που θα ενσωματώσει Τεχνητή Νοημοσύνη για διοικητικές αποφάσεις.
Πηγή: Κυριακάτικη δημοκρατία
