«Κόκκινο» χτυπά το στεγαστικό στη Θεσσαλονίκη με τις τιμές των ενοικίων να τρέχουν με ξέφρενους ρυθμούς, καθώς μέσα σε μία πενταετία σε αρκετές περιοχές της πόλης αυξήθηκαν μέχρι και 50%! Την ίδια ώρα ο αυξανόμενος αριθμός των ακινήτων ως Αirbnb, μοιάζει με ωρολογιακή βόμβα στα θεμέλια της αγοράς. Είναι χαρακτηριστικό, όπως παρουσιάζει η εφημερίδα «Θεσσαλονίκη», ότι την τελευταία διετία σημειώθηκε αύξηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά 25-30%, με αποτέλεσμα ο αριθμός τους στη Θεσσαλονίκη να αγγίζει σήμερα τις 4.600, σύμφωνα με έρευνα της Ένωσης Ξενοδόχων Θεσσαλονίκης.
Όπως λένε γνώστες της αγοράς ακινήτων της Θεσσαλονίκης, η ραγδαία αύξηση των τιμών των ενοικίων επηρεάστηκε σημαντικά από την άνοδο του κλάδου βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων στη χώρα μας αλλά, όπως εξηγούν οι ίδιοι, αδιαμφισβήτητα αυτός δεν είναι ο μοναδικός λόγος.
Ξεπετάγονται σαν τα μανιτάρια
Θα πρέπει να σημειωθεί πως το τελευταίο διάστημα ειδικά σε δρόμους περιμετρικά της περιοχής Ανάληψης, στο πάρκο Κρήτης, αλλά και σε δρόμους πλησίον της Ανθέων και φυσικά στο κέντρο της πόλης, σε δρόμους όπως η Φιλίππου και σε στενά πάνω από την Εγνατία, ξεπετάγονται καθημερινά σαν τα μανιτάρια μικρές κατοικίες, οι περισσότερες από τις οποίες μισθώνονται ως Airbnb. Καταστήματα, ημιυπόγεια αλλά και υπόγεια, χώροι που μέχρι πρότινος παρέμεναν κλειστοί και ανεκμετάλλευτοι, ανακαινίζονται και μετατρέπονται σε κατοικίες, αποφέροντας υπολογίσιμα έσοδα στους ιδιοκτήτες τους. Παρά το γεγονός ότι συνήθως αυτοί οι χώροι δεν έχουν μπαλκόνι, επαρκή φωτισμό, ενώ εγείρονται και θέματα ασφάλειας, καθώς η είσοδος βρίσκεται στο πεζοδρόμιο, όπως δείχνουν τα στοιχεία έχουν το δικό τους κοινό που είναι κυρίως νέοι. Όταν δεν μισθώνονται ως Airbnb, οι τιμές τους είναι σχεδόν αντίστοιχες με αυτές των διαμερισμάτων που βρίσκονται σε ορόφους πολυκατοικιών, καθώς νοικιάζονται ως ανακαινισμένοι χώροι, με σύγχρονη αισθητική και συνήθως είναι εξοπλισμένοι με ηλεκτρικές συσκευές και επιπλωμένοι.
Παράλληλα συνεχίζει η ζήτηση από επενδυτές για μεγαλύτερα ακίνητα σε πολυκατοικίες, τα οποία μετά το διαχωρισμό τους σε δυο – τρία ανεξάρτητα διαμερίσματα, μισθώνονται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, στερώντας απόθεμα από την παραδοσιακή μίσθωση.
H διαμορφωθείσα κατάσταση μόνο πονοκέφαλο δημιουργεί στους εν δυνάμει ενοικιαστές, οι οποίοι καλούνται να καταβάλουν υψηλά μισθώματα την ώρα που τα ακίνητα που μπορούν να ικανοποιήσουν τις απαιτήσεις τους μοιάζουν με είδος σε ανεπάρκεια.
Οι τιμές σε ξέφρενο ράλι
Το διάστημα από το 2019 και μέχρι το α’ τρίμηνο του 2025 σημειώθηκαν σημαντικές αυξήσεις σε διάφορες περιοχές του νομού. Στους περιφερειακούς δήμους της Θεσσαλονίκης, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης ενισχύθηκε κατά 50% (από 5€/τμ έφτασε στα 7,5€/τμ). Στο υπόλοιπο του νομού καταγράφηκε άνοδος 31,8% (με τη μέση τιμή από 3,3€/τμ να φτάνει στα 4,35€/τμ), ενώ στο δήμο Θεσσαλονίκης η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης σημείωσε αύξηση 36% καθώς από 7,3€/τμ πλέον βρίσκεται στα 9,93€/τμ. Τα παραπάνω στοιχεία προκύπτουν από την εξέλιξη τιμών των κατοικιών προς ενοικίαση που κατέγραψε ο SPI, ο δείκτης τιμών του Spitogatos, ο οποίος αποτυπώνει τις τάσεις τιμών στην εγχώρια αγορά ακινήτων μέσα από εκατομμύρια πραγματικά δεδομένα αγγελιών στην πλατφόρμα του.
Αυξήσεις πριν από τη λήξη του μισθωτηρίου
Στο μεταξύ, αντιμέτωποι με τις αυξημένες απαιτήσεις των ιδιοκτητών ακινήτων βρίσκονται σε αρκετές περιπτώσεις ενοικιαστές λίγο πριν τη λήξη των συμβολαίων τους, και χωρίς να έχει προϋπάρξει κάποια συζήτηση.
Σύμφωνα με τη νεοσύστατη Ένωση Ενοικιαστών και Ενοικιαστριών Θεσσαλονίκης, υπήρξε περίπτωση όπου ιδιοκτήτης διαμερίσματος στο κέντρο της Θεσσαλονίκης ζήτησε από τους ενοικιαστές αύξηση ενοικίου κατά 100% (!) και επιπλέον προκειμένου να ανανεωθεί το συμβόλαιο της μίσθωσης υπήρξε και πρόβλεψη για αύξηση κατά 100 ευρώ για κάθε χρόνο τα επόμενα δυο έτη. Και αν η συγκεκριμένη περίπτωση μοιάζει υπερβολική, δεν ισχύει το ίδιο για αυξήσεις κατά 10-20% που είναι κάτι σύνηθες, όπως εξηγεί η πρόεδρος της προσωρινής διοικούσας επιτροπής της Ένωσης, Έλλη Μέλλιου. Η απαίτηση για αύξηση μισθωμάτων με τη λήξη του συμβολαίου φέρνει σε δυσχερή θέση τους ενοικιαστές, κάποιοι εκ των οποίων συναινούν αναγκαστικά, παρά το γεγονός πως βγαίνουν εκτός προϋπολογισμού, καθώς δεν έχουν εναλλακτική λύση.
Σύμφωνα με την Ένωση Ενοικιαστών και Ενοικιαστριών Θεσσαλονίκης, θα πρέπει να υπάρξει μια δικλείδα ασφαλείας από την πολιτεία, που θα προβλέπει ένα ανώτατο όριο αυξήσεων, το οποίο ωστόσο θα προκύπτει βάσει προδιαγραφών που θα πρέπει να διαθέτει το ακίνητο ή μοριοδότησης, ανάλογα και με την κατάσταση στην οποία βρίσκεται το διαμέρισμα.
Ακριβή η καμαρούλα μια σταλιά στο κέντρο
Υπάρχουν βέβαια και οι περιπτώσεις Airbnb που επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση, με τις τιμές τους να είναι ιδιαίτερα τσουχτερές παρόλο που πρόκειται για …καμαρούλες μια σταλιά. Το κερασάκι στην τούρτα μοιάζει να αποτελεί η κατασκευή του μετρό που έφερε σημαντικές αυξήσεις στις τιμές των ενοικίων σε πολυκατοικίες που βρίσκονται κοντά σε στάση. Χαρακτηριστικό παράδειγμα διαμέρισμα 45 τμ κοντά στη στάση του σταθμού Αγίας Σοφίας, το οποίο όπως αναφέρεται στη σχετική αγγελία, μισθώνεται αντί του ποσού των 1.200 ευρώ (!). Στα 1.200 ευρώ νοικιάζεται διαμέρισμα υπερδιπλάσιο, 104 τμ, ανακαινισμένο, όχι επιπλωμένο, πλησίον του σταθμού Βενιζέλου, όπως αναφέρεται σε άλλη αγγελία.
Τα παραπάνω δύο παραδείγματα είναι ενδεικτικά, γεγονός που δείχνει πως υπάρχουν διαμερίσματα με σαφώς χαμηλότερες τιμές, τα οποία είναι μεταχειρισμένα, παλιάς κατασκευής και δεν έχουν ανακαινιστεί. Ενδεικτικά στα 700 ευρώ νοικιάζεται διαμέρισμα 100 τμ -η πολυκατοικία είναι του 1970-, κοντά στον σταθμό Αγίας Σοφίας. Αν όμως πρόκειται για διαμέρισμα αρκετών τετραγωνικών, όπως για παράδειγμα για κατοικία 135 τμ στη λεωφόρο Νίκης το ύψος του αιτούμενου μισθώματος μπορεί να φτάσει τις 4.000 ευρώ, ενώ για ένα διαμέρισμα μόλις 50 τμ, στην Αριστοτέλους, με θέα στο απέραντο γαλάζιο του Θερμαϊκού, στις 1.800 ευρώ.
Προβληματισμένοι για τα Airbnb οι ξενοδόχοι
Σύμφωνα πάντα με την έρευνα της Ένωσης Ξενοδόχων Θεσσαλονίκης (ΕΞΘ) το 44% των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης ανήκει σε διαχειριστές που εκμεταλλεύονται περισσότερα από πέντε καταλύματα. Παρά την υψηλή συμμόρφωση με τη νομοθεσία (98% των μονάδων διαθέτουν άδεια), οι ξενοδόχοι εκφράζουν έντονες ανησυχίες για τις επιπτώσεις στον κλάδο τους. «Η ανεξέλεγκτη ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης απειλεί τη βιωσιμότητα των ξενοδοχείων, ιδίως μετά την επιβολή του περιβαλλοντικού τέλους των 15 ευρώ ανά διανυκτέρευση. Στη Θεσσαλονίκη, όπου η τουριστική κίνηση επηρεάζεται από τις αεροπορικές συνδέσεις και την εποχικότητα, η κατάσταση γίνεται ακόμα πιο δύσκολη» αναφέρει ο α’ αντιπρόεδρος της ΕΞΘ, Κωνσταντίνος Τορνιβούκας, τονίζοντας την ανάγκη να μπουν περιορισμοί στην ανάπτυξη καταλυμάτων Airbnb.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (Stama Greece) Στάθη Καρόπουλο, ο αριθμός των καταχωρημένων ακινήτων ως Airbnb είναι μεγαλύτερος. Σύμφωνα με τον ίδιο, στη Θεσσαλονίκη υπάρχουν καταχωρημένα περίπου 5.300 ακίνητα ως Airbnb, ωστόσο ενεργά είναι περί τα 3.500, με κάποιες αυξομειώσεις στον εν λόγω αριθμό. Από αυτά 600 ακίνητα περίπου βρίσκονται στην καρδιά της Θεσσαλονίκης, με τον μέσο όρο των διανυκτερεύσεων να προσεγγίζει τις 2,8 μέρες, έναντι 3,4 στην Αθήνα.
Την ίδια ώρα, κατά μέσο όρο τα Airbnb στη Θεσσαλονίκη μισθώνονται περίπου 58- 60 ευρώ όταν η διανυκτέρευση στην Αθήνα είναι στα 100 ευρώ. Αξίζει να σημειωθεί πως πανελλαδικά, στη βραχυχρόνια μίσθωση είναι καταχωρημένα 140.000 ακίνητα, ωστόσο τα ακριβή στοιχεία έχει στη διάθεση της η ΑΑΔΕ, με τα Αirbnb να εκτιμάται πως κατέχουν το 25% της αγοράς φιλοξενίας. Αξίζει να σημειωθεί πως σύμφωνα με εκπροσώπους του Stama «οι ιδιοκτήτες Αirbnb κατέβαλαν πάνω από 800 εκατ. ευρώ σε φόρους το 2023, ενώ για το 2024 η εκτίμηση είναι πως ξεπέρασαν το ένα δισ.».
Για ποιους άλλους λόγους αυξάνονται οι τιμές των ενοικίων
Και μπορεί η διείσδυση των Airbnb στη Θεσσαλονίκη να αποτελεί έναν από τους λόγους αύξησης των τιμών των ενοικίων, ωστόσο ένας ακόμη βασικός λόγος θεωρείται και το γεγονός ότι για πολλά χρόνια υπήρξε υποαπόδοση των κατοικιών, γεγονός που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης.
Επιπλέον σημαντικός είναι ο ρόλος των τραπεζών, καθώς από το 2009 και έπειτα έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δισ. ευρώ, το 2021 άγγιξαν τα 900εκατ. ευρώ, το 2022 τα 1,2 δισ. ευρώ, ενώ το 2023 τα 1,5 δισ. ευρώ) με αποτέλεσμα για μια δεκαετία να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα.
Η συσσωρευμένη ζήτηση σε συνδυασμό με την περιορισμένη διαθεσιμότητα ωθούν τις τιμές προς τα πάνω, με τους ιδιοκτήτες σε αρκετές περιπτώσεις να θεωρούν πως ευρισκόμενοι σε θέση ισχύος μπορούν να απαιτήσουν όποιο μίσθωμα εκτιμούν πως τους ικανοποιεί, χωρίς να λαμβάνουν υπόψη τις οικονομικές δυνατότητες των εν δυνάμει μισθωτών.
Επιπρόσθετα, ρόλο έπαιξε και η μη ύπαρξη ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής. Η Ελλάδα άργησε να εφαρμόσει ανάλογο σχέδιο, τη στιγμή που πολλές χώρες της Ευρώπης εφαρμόζουν διευρυμένες πολιτικές στέγασης. Το τελευταίο διάστημα με τα στεγαστικά προγράμματα Σπίτι Μου Ι και ΙΙ, που αφορούν την αγορά κατοικίας, φαίνεται να υπάρχει μια πρόβλεψη για συγκεκριμένες κατηγορίες συμπολιτών μας, οι οποίοι ωστόσο λόγω της έλλειψης κατοικιών που να πληρούν τις προϋποθέσεις των προγραμμάτων δυσκολεύονται να βρουν την κατάλληλη κατοικία.
